Calcul rentabilité locative Marseille 10e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 10e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 10e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Quartiers de Marseille 10e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 10e arrondissement regroupe les quartiers de Saint-Tronc, La Capelette, La Timone et Menpenti. Secteur résidentiel populaire et bien desservi, il offre une ambiance de quartier avec ses marches, ses petits commerces et ses places ombragees. La proximité de l'hôpital de La Timone en fait un bassin d'emploi important.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Proximité de l'hôpital de La Timone : demande locative permanente du personnel soignant et des étudiants en sante.
- Desserte métro efficace (M1 La Timone, M2 Saint-Tronc) offrant un accès rapide au centre-ville.
- Prix accessibles (2 600 EUR/m2) permettant un rendement brut de 6 % sur les petites surfaces.
Points de vigilance
- Quartier sans effet de mode : valorisation patrimoniale limitée (1 à 2 % par an).
- Certains secteurs (abords de l'autoroute A50, La Capelette sud) souffrent de nuisances sonores et d'un cadre urbain peu qualitatif.
Exemples d'investissement Marseille 10e Arrondissement
T2 meublé La Timone
- Surface35 m²
- Prix88 000 EUR
- Loyer mensuel455 EUR/mois
- Rendement brut5,8 %
Deux pièces meublé à 5 minutes à pied de l'hôpital de La Timone. Locataire interne en médecine. Rendement brut de 6,2 %. Demande locative permanente grâce au bassin hospitalier.
T3 La Blancarde familial
- Surface60 m²
- Prix156 000 EUR
- Loyer mensuel700 EUR/mois
- Rendement brut5,0 %
Trois pièces dans un immeuble calme proche de la gare de La Blancarde et du métro. Idéal famille ou colocation. Rendement brut de 5,4 %, quartier stable et bien desservi.
Le rendement brut de 6 % est parmi les meilleurs de Marseille pour un quartier desservi par le métro. En LMNP réel, le rendement net atteint 4 à 5 %, ce qui permet un cashflow positif ou neutre avec un financement classique sur 20 à 25 ans. La stabilité des revenus locatifs (demande hospitalière) rend les projections fiables.
La stratégie optimale est un T2 meublé de 30 à 40 m2 à proximité de La Timone, acheté entre 70 000 et 100 000 EUR. La location meublée cible les internes en médecine (contrats de 6 mois renouvelables) ou le personnel soignant en mobilité. Le bail mobilité est particulièrement adapté à ce profil de locataire.
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