Calcul rentabilité locative Marseille 11e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 11e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 11e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
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Quartiers de Marseille 11e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 11e arrondissement couvre les quartiers de La Pomme, Saint-Marcel, La Barasse et Les Accates. C'est un arrondissement périphérique au caractère semi-rural, avec des collines, des bastides et des lotissements pavillonnaires. L'ambiance est villageoise, loin de l'agitation du centre-ville.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Prix modérés (2 900 EUR/m2) offrant un bon rapport surface/prix pour les familles.
- Cadre semi-rural avec espaces verts et proximité des collines : attractif pour les familles en quete de qualité de vie.
- Tramway T1 qui relie La Pomme au centre-ville et au métro M1 (La Blancarde).
Points de vigilance
- Éloignement du centre-ville et dépendance à la voiture pour la plupart des trajets.
- Marche locatif peu tendu sur les grandes surfaces : risque de vacance de 1 à 2 mois entre deux locataires.
Exemples d'investissement Marseille 11e Arrondissement
T3 La Pomme avec terrasse
- Surface63 m²
- Prix178 000 EUR
- Loyer mensuel750 EUR/mois
- Rendement brut4,7 %
Trois pièces en rez-de-jardin dans un petit collectif. Terrasse de 15 m2 et place de parking. Proximité tramway T1 (5 min à pied). Locataire famille, bail de 3 ans. Rendement brut de 5,1 %.
T4 Saint-Marcel familial
- Surface80 m²
- Prix225 000 EUR
- Loyer mensuel950 EUR/mois
- Rendement brut4,7 %
Quatre pièces dans une résidence calme avec garage. Quartier villageois avec commerces de proximité. Idéal grande famille. Rendement brut de 5,1 %, très faible turnover.
Le rendement brut de 5,4 % se decompose differemment selon la taille du bien. Les T3 offrent le meilleur rendement ajuste au risque (5,5 %) car ils ciblent le profil familial dominant du secteur. Les T4 et plus affichent un rendement facial inférieur (5 %) mais une stabilité locative exceptionnelle (baux de 3 à 5 ans).
La stratégie recommandée est un T3 de 60 à 70 m2 avec parking, proche du tramway T1, acheté entre 160 000 et 200 000 EUR. La location nue à une famille est le mode de gestion le plus adapte au secteur. La location meublée est moins pertinente ici en raison du profil des locataires (familles installées qui possèdent leur mobilier).
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