Simulateur Jeanbrun 2026 (Plan Relance Logement) : calculez votre économie d'impôt

Le dispositif Jeanbrun (officiellement "Relance Logement") est le successeur du Pinel, en vigueur depuis le 21 février 2026. Il couvre le neuf et l'ancien avec travaux, sur tout le territoire français (sans zonage). L'avantage prend la forme d'un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, avec des taux variant de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et de location.

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (un pourcentage fixe du prix d'achat). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement comptable : il réduit votre revenu foncier imposable. La conséquence principale est que l'avantage Jeanbrun est proportionnel à votre tranche marginale d'imposition : un contribuable à 41 % économise presque 4 fois plus qu'un contribuable à 11 %. Le Pinel était identique pour tous.

Dans le neuf, le plafond dépend du type de location : 8 000 EUR (intermédiaire), 10 000 EUR (sociale) ou 12 000 EUR (très sociale). Le plafond est majoré de 2 000 EUR pour la location sociale et de 4 000 EUR pour la très sociale lorsque 50 % des revenus du foyer proviennent de ces locations. Pour l'ancien avec travaux, le plafond est unique : 10 700 EUR par an.

Le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans restriction géographique (zones A bis, A, B1, B2 et C). C'est une différence majeure avec le Pinel qui excluait les zones B2 et C. Les plafonds de loyer varient selon la zone.

Non. L'amortissement Jeanbrun ne peut jamais créer de déficit foncier. Il est plafonné au montant du résultat imposable avant amortissement. Si votre résultat foncier est de 3 000 EUR et votre amortissement de 6 000 EUR, seuls 3 000 EUR seront déduits. Les 3 000 EUR restants sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire. Tout manquement à cet engagement (vente anticipée, vacance prolongée non justifiée) entraîne la reprise de l'avantage fiscal sur les années passées.

Le terrain sur lequel est construit l'immeuble ne se déprécie pas et n'est donc pas amortissable. La quote-part terrain est le pourcentage du prix d'achat qui correspond au foncier. Elle varie typiquement entre 10 % (immeubles collectifs en périphérie) et 30 % (centres-villes). Si votre promoteur ne fournit pas cette information, une estimation de 15 % à 20 % est couramment retenue.

Le dispositif Jeanbrun n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur le même bien (ancien Pinel, Denormandie, Malraux). En revanche, il est cumulable avec le déficit foncier classique (charges et intérêts d'emprunt) et ne remet pas en cause les autres réductions ou crédits d'impôt dont vous bénéficiez par ailleurs.

Oui. Le volet 2 du dispositif couvre les logements anciens réhabilités dans des bâtiments collectifs, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que le logement atteigne un DPE classe A ou B après travaux. Les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs (3 % à 4 %) et le plafond annuel est unique à 10 700 EUR.

L'amortissement Jeanbrun se déclare dans la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-SPE). Le montant de l'amortissement de l'année vient en déduction de vos revenus fonciers bruts, au même titre que les charges déductibles et les intérêts d'emprunt. Un tableau de suivi des amortissements sur 9 ans est fortement recommandé.

Cela dépend de votre situation. Le LMNP réel s'applique à la location meublée (ancien ou neuf) et offre un amortissement plus large (bâtiment + mobilier + travaux). Mais le Jeanbrun permet d'investir en location nue, avec des plafonds de loyer parfois plus proches du marché. En général, pour un bien ancien ou à fort rendement, le LMNP réel reste plus intéressant. Pour un bien neuf en zone tendue avec un horizon patrimonial long, le Jeanbrun peut se justifier.

Si vous revendez le bien avant la fin de l'engagement de 9 ans, vous devrez rembourser l'intégralité de l'avantage fiscal obtenu grâce à l'amortissement Jeanbrun. Des exceptions existent en cas d'événements imprévisibles : décès, invalidité, licenciement, ou divorce. Dans ces situations, la reprise de l'avantage n'est pas appliquée.

Les plafonds varient selon la zone et le type de location (intermédiaire, sociale, très sociale). En 2026 pour la location intermédiaire : 19,51 EUR/m² en zone A bis, 14,49 EUR/m² en zone A, 11,68 EUR/m² en zone B1, 10,15 EUR/m² en zones B2 et C. Un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) s'applique. Les plafonds sociaux et très sociaux sont plus bas.

Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements destinés à la résidence principale du locataire. Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) ne sont pas éligibles. Pour ces dernières, le LMNP reste le cadre fiscal de référence.