Simulateur de plus-value immobilière
Estimez l'impôt sur la plus-value lors de la revente de votre bien
Données de la vente
Détail du calcul
| Plus-value brute | 35 000 € |
| Abattement IR (30 %) | - 10 500 € |
| Abattement PS (8 %) | - 2 888 € |
| PV imposable IR | 24 500 € |
| PV imposable PS | 32 112 € |
Évolution de l'impôt par année de détention
Exonération IR à 22 ans · Exonération totale à 30 ans
Paliers d'abattement
| Durée | Abatt. IR | Abatt. PS | Impôt total |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 6 % | 2 % | 12 654 € |
| 10 ans | 30 % | 8 % | 10 628 € |
| 15 ans | 60 % | 17 % | 8 096 € |
| 22 ans | 100 % | 29 % | 4 633 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € |
Comprendre la fiscalité de la plus-value immobilière
Lors de la revente d'un bien (hors résidence principale), la plus-value est imposable à 37,6 % (19 % IR + 18.6 % prélèvements sociaux). Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention.
Le mécanisme des abattements
La plus-value bénéficie d'abattements croissants dès la 6e année. Exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans. La stratégie de détention longue est fiscalement optimale.
Optimiser sa plus-value
Majorez le prix d'acquisition des travaux (réels ou forfait 15 % après 5 ans), ajoutez les frais d'acquisition (forfait 7,5 %), et planifiez la date de vente pour maximiser les abattements. Consultez notre guide fiscal.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €, de 2 % (50 001 à 100 000 €) jusqu'à 6 % (au-delà de 260 000 €). Cette surtaxe s'ajoute aux 37,6 % de base, portant l'imposition totale à plus de 40 % pour les grosses opérations. Anticipez-la dans votre plan de revente.
Plus-value en SCI : les particularités
En SCI à l'IR, le régime est identique à la détention directe : mêmes abattements, même calcul. En SCI à l'IS, c'est la société qui est imposée sur la plus-value au taux de l'IS (15 % puis 25 %), sans abattement pour durée de détention. L'imposition est reportée à la distribution des dividendes. Le choix IS/IR impacte fortement la stratégie de revente à long terme.
Quand revendre pour optimiser la fiscalité ?
Les paliers clés sont 6 ans (début des abattements), 22 ans (exonération totale d'IR, seuls les PS restent) et 30 ans (exonération totale). Si vous envisagez une revente entre 15 et 22 ans, il peut être judicieux d'attendre le palier de 22 ans pour éliminer l'IR. Combinez cette analyse avec le TRI global via notre simulateur de rendement. La plus-value dépend aussi du marché local : des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes affichent historiquement de fortes valorisations, tandis que Saint-Étienne ou Mulhouse privilégient le rendement locatif.
Pour approfondir, consultez notre guide pour optimiser votre fiscalité locative.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Plus-value = prix de vente - prix d'achat (majoré des frais d'acquisition 7,5 % et travaux 15 % après 5 ans). Abattements progressifs : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans.
Quel taux d'imposition sur la plus-value ?
19 % d'IR + 18,6 % de PS = 37,6 % au total. Abattements progressifs selon la durée de détention. Surtaxe de 2 à 6 % pour les plus-values nettes > 50 000 €.
Quels abattements selon la durée de détention ?
IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e (exonération à 22 ans). PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement exonérée sans condition de durée. Les résidences secondaires et investissements locatifs ne bénéficient pas de cette exonération.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui : travaux réels sur factures (amélioration/construction uniquement) ou forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe progressive de 2 à 6 % s'applique aux plus-values nettes dépassant 50 000 €. Elle porte l'imposition totale au-delà de 40 % pour les grosses opérations. Les abattements pour durée de détention s'appliquent avant le calcul de la surtaxe.
Comment est imposée la plus-value en SCI ?
En SCI à l'IR : même régime que la détention directe (abattements pour durée). En SCI à l'IS : imposition au taux de l'IS (15 % puis 25 %) sans abattement pour durée, mais possibilité d'amortir le bien, ce qui réduit la base imposable annuelle.
Faut-il attendre 22 ou 30 ans pour revendre ?
À 22 ans, l'exonération d'IR (19 %) est totale. Seuls les prélèvements sociaux (18,6 %) restent. L'exonération complète arrive à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, l'impôt résiduel est modéré et il faut mettre en balance le coût d'opportunité de conserver le bien. Analysez le rendement global de votre investissement.
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Définitions : Plus-value immobilière · Abattement · Prélèvements sociaux