Calcul rentabilité locative Marseille 9e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 9e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 9e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
Sur cette estimation, le rendement brut est correct sans plus et le cashflow est nettement négatif. L'analyse complète détecte si le régime fiscal, le prix cible ou le montage financier peuvent améliorer ce résultat.
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Quartiers de Marseille 9e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 9e arrondissement s'étend de Mazargues aux Calanques, en passant par Vaufreges, les Baumettes et la Cayolle. C'est un arrondissement vaste et contraste qui offre un accès direct au Parc national des Calanques. Les quartiers résidentiels pavillonnaires côtoient les résidences récentes et les ensembles des années 60-70.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Accès direct au Parc national des Calanques : atout unique qui soutient durablement l'attractivité résidentielle.
- Prix modérés (3 500 EUR/m2) pour un cadre de vie exceptionnel entre mer et collines.
- Campus universitaire de Luminy à proximité : bassin de demande locative étudiante pérenne.
Points de vigilance
- Éloignement du centre-ville (30 minutes en transport) : dépendance à la voiture pour de nombreux trajets.
- Marche locatif moins tendu que dans le centre : delai de relocation de 2 à 4 semaines selon le type de bien.
Exemples d'investissement Marseille 9e Arrondissement
T2 Mazargues proche Calanques
- Surface42 m²
- Prix145 000 EUR
- Loyer mensuel630 EUR/mois
- Rendement brut4,9 %
Deux pièces dans une résidence des années 80 avec place de parking. A 15 minutes en voiture des Calanques de Sormiou. Quartier calme, commerces à pied. Rendement brut de 5,2 %.
Studio meublé secteur Luminy
- Surface22 m²
- Prix72 000 EUR
- Loyer mensuel400 EUR/mois
- Rendement brut6,2 %
Studio meublé dans une petite résidence proche du campus de Luminy. Location étudiante 10 mois par an. Rendement brut annualise de 5,6 % après vacance estivale.
Le rendement brut de 5 à 5,5 % est à analyser en fonction du segment cible. Sur le marché familial (T3/T4 à Mazargues), le rendement est modéré (4,8 %) mais la stabilité locative est excellente. Sur le marché étudiant (T1/T2 vers Luminy), le rendement monte à 6 % mais avec une vacance estivale à provisionner.
La stratégie la plus efficiente consiste à acheter un T2 de 35 à 45 m2 à Mazargues ou aux Baumettes, à proximité du futur BHNS. La location meublée à l'année cible les jeunes actifs ou couples sans enfants. Le budget d'acquisition (120 000 à 160 000 EUR) reste accessible et le financement sur 20 ans permet un cashflow neutre avec 10 % d'apport.
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