Calcul rentabilité locative Marseille 15e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 15e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 15e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
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Quartiers de Marseille 15e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 15e arrondissement englobe les quartiers de La Viste, La Castellane, La Bricarde, Verduron et Plan d'Aou. C'est l'arrondissement le plus au nord de Marseille, historiquement marqué par les grands ensembles et les difficultés sociales. Les vues sur la rade de Marseille et la mer depuis les hauteurs contrastent avec les enjeux urbains du quotidien.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Prix les plus bas de Marseille (1 800 EUR/m2) : rendement brut facial pouvant dépasser 6,7 %.
- Programmes de rénovation urbaine massifs qui transformeront le paysage sur 15 ans.
- Vues mer exceptionnelles depuis les hauteurs (La Viste, Verduron) qui constituent un atout patrimonial sous-valorise.
Points de vigilance
- Risque locatif le plus élevé de Marseille : impayés fréquents, degradations possibles, gestion chronophage.
- Copropriétés dégradées nombreuses et coûts de réhabilitation parfois supérieurs à la valeur du bien.
Exemples d'investissement Marseille 15e Arrondissement
T3 Plan d'Aou rénové ANRU
- Surface58 m²
- Prix90 000 EUR
- Loyer mensuel530 EUR/mois
- Rendement brut6,6 %
Trois pièces dans un immeuble rénové dans le cadre du programme ANRU de Plan d'Aou. Quartier en transformation. Loyer modéré pour minimiser la vacance. Rendement brut de 7,1 %. GLI indispensable.
T2 La Viste vue mer
- Surface38 m²
- Prix62 000 EUR
- Loyer mensuel380 EUR/mois
- Rendement brut6,8 %
Deux pièces avec vue dégagée sur la rade de Marseille. Immeuble des années 70 en état correct. Vue exceptionnelle qui constitue un argument locatif rare dans cette gamme de prix. Rendement brut de 7,4 %.
Le rendement brut facial de 6,7 % est trompeur. Apres correction des risques spécifiques (vacance de 10 à 15 %, impayés de 5 à 8 %, charges de copropriété élevées et imprévisibles), le rendement net réaliste peut descendre à 2 à 3 %. Certains investissements dans des copropriétés très dégradées génèrent même un rendement negatif si les appels de fonds pour travaux s'accumulent.
Si vous choisissez d'investir dans le 15e, ciblez exclusivement les petites copropriétés (moins de 20 lots) en bon état structurel, situées dans les périmètres de rénovation ANRU. Un T3 acheté sous 1 500 EUR/m2 avec un loyer modéré (pour maximiser l'occupation) et une GLI constitue le profil le moins risque. La location via un organisme social (bail glissant) peut securiser les revenus.
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