Calcul rentabilité locative Marseille 2e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 2e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 2e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
Sur cette estimation, le rendement brut est correct sans plus et le cashflow est nettement négatif. L'analyse complète détecte si le régime fiscal, le prix cible ou le montage financier peuvent améliorer ce résultat.
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Quartiers de Marseille 2e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 2e arrondissement se reinvente autour d'Euroméditerranée, le plus grand projet de rénovation urbaine d'Europe du Sud. Du Panier, village dans la ville aux ruelles colorées, à la Joliette transformée en quartier d'affaires moderne avec les Docks et les Terrasses du Port, le contraste est saisissant. C'est le secteur le plus dynamique de Marseille.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Dynamique Euroméditerranée : création d'emplois, bureaux neufs, commerces et équipements qui tirent la demande locative vers le haut.
- Parc immobilier récent ou rénové dans le périmètre Joliette/Arenc avec des charges de copropriété maîtrisées.
- Valorisation patrimoniale soutenue par les investissements publics et privés massifs (MUCEM, Docks, J4).
Points de vigilance
- Prix déjà en hausse significative : le potentiel de plus-value est partiellement intégré dans les prix actuels (3 200 EUR/m2 en moyenne).
- Certains micro-secteurs (nord du Panier, abords de la gare maritime) restent en transition avec une cohabitation de populations fragiles.
Exemples d'investissement Marseille 2e Arrondissement
T2 neuf résidence Euroméditerranée
- Surface40 m²
- Prix178 000 EUR
- Loyer mensuel640 EUR/mois
- Rendement brut4,0 %
Appartement neuf avec balcon et parking dans une résidence récente à la Joliette. Copropriété neuve, charges faibles. Locataire cadre en CDI. Rendement brut de 4,3 % avec potentiel de plus-value.
T3 ancien rénové Le Panier
- Surface55 m²
- Prix143 000 EUR
- Loyer mensuel770 EUR/mois
- Rendement brut6,0 %
Appartement de caractère dans une rue calme du Panier, entièrement rénové. Poutres apparentes, cuisine équipée. Forte demande locative de jeunes couples et colocataires. Rendement brut de 6,5 %.
Le rendement brut de 5 % à 5,5 % dans le neuf Euroméditerranée est inférieur à la moyenne marseillaise, mais compense par une valorisation patrimoniale attendue de 2 à 3 % par an. Le TRI sur 15 ans intégré cette plus-value et atteint 7 à 9 % selon le montage. En LMNP réel sur du neuf, l'amortissement du bien et du mobilier génère un cashflow net positif des la première année.
Sur l'ancien dans le Panier, la stratégie est différente : le rendement brut élevé (6 à 7 %) compense l'absence de plus-value rapide. La location meublée touristique (si autorisée par la copropriété et la réglementation municipale) peut optimiser les revenus, mais avec un risque réglementaire croissant. La location meublée longue durée reste le choix le plus sûr.
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