Calcul rentabilité locative Marseille 13e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 13e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 13e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Quartiers de Marseille 13e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 13e arrondissement est le plus vaste de Marseille, englobant les quartiers de Château-Gombert, La Rose, Malpasse, Les Olives et Saint-Mitre. C'est un territoire contraste entre technopole universitaire (Château-Gombert), grands ensembles des années 60-70 (La Rose, Malpasse) et quartiers pavillonnaires (Les Olives). L'identité provencale persiste dans les noyaux villageois.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Technopole de Château-Gombert (Centrale Marseille, laboratoires CNRS) : bassin de demande locative qualifiée et pérenne.
- Prix accessibles (2 700 EUR/m2) permettant un rendement brut attractif de 5,3 à 6 %.
- Métro M1 (La Rose, terminus nord) assurant une connexion directe au centre en 20 minutes.
Points de vigilance
- Disparites fortes entre quartiers : Château-Gombert et Les Olives sont recherchés, tandis que Malpasse et certains secteurs de La Rose concentrent des difficultés sociales.
- Image des grands ensembles qui peut freiner certains investisseurs, malgré les programmes de rénovation en cours.
Exemples d'investissement Marseille 13e Arrondissement
T2 Château-Gombert technopole
- Surface40 m²
- Prix115 000 EUR
- Loyer mensuel520 EUR/mois
- Rendement brut5,0 %
Deux pièces meublé à 10 minutes du campus de Château-Gombert. Location étudiante en école d'ingénieur. Copropriété récente et bien entretenue. Rendement brut de 5,4 %.
T3 La Rose métro
- Surface58 m²
- Prix110 000 EUR
- Loyer mensuel620 EUR/mois
- Rendement brut6,3 %
Trois pièces au 5e étage d'une résidence rénovée à 5 minutes du métro La Rose. Quartier en renouvellement urbain. Loyer contenu pour attirer un locataire stable. Rendement brut de 6,8 %.
Le rendement brut de 5,3 % en moyenne du 13e se decompose en 4,5 à 5 % a Château-Gombert (profil sécurisé) et 6 à 7 % à La Rose/Malpasse (profil rendement). En LMNP réel, le rendement net a Château-Gombert atteint 3,5 à 4,5 %, tandis qu'à La Rose, il faut provisionner 5 à 8 % de vacance et 2 % d'impayés.
L'investissement le plus équilibre est un T2 meublé à proximité du technopole de Château-Gombert, ciblant les étudiants en école d'ingénieur et les chercheurs. Le loyer de 12 à 13 EUR/m2 est sécurisé par la demande universitaire. Pour les profils plus offensifs, un T3 à La Rose proche du métro, acheté sous 2 000 EUR/m2, peut offrir un rendement net supérieur à 5 % si la gestion est rigoureuse.
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