Méthodologie de calcul Immo-Check

Transparence totale : voici comment nous calculons chaque indicateur de rentabilité, les formules utilisées et les hypothèses retenues.

1. Rendement brut

Le rendement brut est l'indicateur le plus simple. Il rapporte le loyer annuel au prix d'achat du bien, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité.

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12 / Prix d'achat) × 100

Exemple : un bien acheté 200 000 € et loué 850 €/mois donne un rendement brut de (850 × 12 / 200 000) × 100 = 5,1 %.

Le rendement brut permet de comparer rapidement des biens entre eux, mais il ne reflète pas le gain réel de l'investisseur car il ignore toutes les charges.

2. Rendement net

Le rendement net intègre les charges annuelles et la vacance locative. Il se calcule sur le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).

Rendement net (%) = ((Loyer effectif annuel − Charges annuelles) / Coût total d'acquisition) × 100

Où :

Loyer effectif = Loyer annuel × (1 − taux de vacance)
Charges annuelles = taxe foncière + charges copropriété non récupérables + assurance PNO + frais de gestion + provision travaux
Coût total = prix d'achat + frais de notaire + travaux + frais d'agence

Exemple : bien à 200 000 €, notaire 15 000 €, loyer 850 €/mois, vacance 5 %, charges 3 200 €/an → Rendement net = ((9 690 − 3 200) / 215 000) × 100 = 3,0 %.

3. Rendement net-net (après fiscalité)

Le rendement net-net déduit l'impôt sur les revenus locatifs. Le calcul dépend du régime fiscal choisi :

Micro-foncier (location nue)

Abattement forfaitaire de 30 %. Impôt = 70 % des loyers × (TMI + 18.6 % de prélèvements sociaux).

Micro-BIC (location meublée LMNP)

Abattement forfaitaire de 50 %. Impôt = 50 % des loyers × (TMI + 18.6 %).

Rendement net-net (%) = ((Loyer effectif − Charges − Impôt annuel) / Coût total) × 100

Simplifications du simulateur fiscal

Les loyers et charges sont supposés constants sur la durée de projection (pas d'indexation ni d'inflation).
La CSG déductible (6,8 % du résultat imposable N-1) est intégrée dans les projections pluriannuelles des régimes réels.
La distinction LMP / LMNP (seuil de 23 000 EUR de recettes annuelles) n'est pas prise en compte.
La location saisonnière (meublé de tourisme, abattement 71 % en micro-BIC) n'est pas gérée.
L'indivision et le démembrement ne sont pas supportés.
La SCI à l'IR (transparente) n'est pas modélisée (seule la SCI à l'IS l'est).
Le prélèvement à la source (acompte mensuel) n'est pas simulé : l'impôt est calculé sur base annuelle.

Ces simplifications sont acceptables pour un outil d'aide à la décision. Pour une optimisation fiscale précise, consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif.

4. Cashflow mensuel

Le cashflow représente le flux de trésorerie réel chaque mois : ce qui reste après avoir payé toutes les dépenses.

Cashflow = Loyer effectif mensuel − Mensualité crédit − Charges mensuelles − Impôt mensuel

Cashflow > 0 : le bien génère un excédent (autofinancement)
Cashflow = 0 : le bien s'autofinance exactement
Cashflow < 0 : l'investisseur doit compléter (effort d'épargne)

5. Mensualité de crédit

La mensualité est calculée avec la formule d'annuité constante (prêt amortissable classique) :

M = P × [r × (1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Où :

P = capital emprunté
r = taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12)
n = nombre de mensualités (durée en années × 12)

L'assurance emprunteur est ajoutée séparément : Assurance mensuelle = Capital × taux assurance / 12.

Mensualité totale = M + Assurance mensuelle

6. Frais de notaire

Les frais de notaire se décomposent en 3 postes :

Droits de mutation (DMTO) : environ 5,80 % dans l'ancien (taux départemental variable), 0,71 % dans le neuf
Émoluments du notaire : barème dégressif réglementé (de 3,870 % à 0,799 % selon les tranches)
Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix

Immo-Check utilise les taux DMTO réels par département (données 2026) pour un calcul précis.

7. Taux d'endettement

Taux d'endettement (%) = (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) × 100

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixe la limite à 35 %, assurance emprunteur incluse. Au-delà, les banques ne peuvent accorder le prêt (sauf dérogation dans 20 % des cas).

Pour l'investissement locatif, certaines banques intègrent 70 % des futurs loyers dans les revenus pour le calcul du taux d'endettement.

8. Score investisseur

Le score Immo-check évalue la qualité globale d'un projet sur une échelle de 0 à 100. Il analyse 5 dimensions indépendantes de votre investissement, chacune mesurant un aspect distinct de la qualité du projet. Le score est accompagné d'un indice de confiance et d'un intervalle qui reflètent la fiabilité des données utilisées.

Pilier	Poids	Ce qu'il mesure
Qualité d'acquisition	25 %	Avez-vous acheté au bon prix ? Comparaison de votre prix d'achat et de votre loyer aux données du marché local
Performance immédiate	20 %	Votre bien génère-t-il du cash maintenant ? Rendement net et cashflow contextualisé par rapport au loyer et au coût total
Marché et sortie	20 %	Pouvez-vous louer et revendre facilement ? Vacance locale, solvabilité, démographie et liquidité du marché
Résilience financière	20 %	Le projet tient-il sous pression ? Performance sous stress tests, marge de sécurité du financement, sensibilité aux charges
Qualité des revenus	15 %	Les revenus sont-ils durables ? Qualité des charges, complexité d'exploitation, risque réglementaire et énergétique (DPE)

Chaque pilier mesure une dimension unique : il n'y a pas de double comptage entre les piliers. Par exemple, le rendement net n'intervient que dans la performance immédiate, la vacance locale uniquement dans le marché et sortie.

Le pilier qualité des revenus intègre le diagnostic énergétique (DPE) du bien. En France, les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Ce risque réglementaire est évalué conjointement avec le coût de rénovation estimé.

Le pilier marché et sortie évalue la liquidité réelle du marché local : nombre de transactions comparables, dynamique démographique, solvabilité des locataires et classification de la zone.

Garde-fous et bonus

Malus progressifs : certains signaux de risque réduisent le score de manière proportionnelle - loyer irréaliste, cashflow très négatif, stress tests défavorables, vacance élevée. Plus le signal est fort, plus la pénalité est importante, mais le cumul est plafonné pour éviter un effondrement injuste du score.

Hard vetoes : seuls 3 cas extrêmes peuvent imposer un plafond absolu au score - loyer totalement irréaliste, montage financièrement intenable, ou DPE G avec location classique (situation illégale).

Bonus cohérence (+8 pts max) : un dossier où le prix, le loyer, le rendement, les stress tests et la vacance sont tous cohérents est récompensé. Un bonus TRI est également appliqué si le Taux de Rendement Interne est favorable, avec une pondération liée à la confiance des données.

Indice de confiance et intervalle

L'indice de confiance (0-100) évalue la fiabilité du score sur 3 axes : qualité des données de marché (volume et fraîcheur des comparables), complétude financière (TRI, données prix/loyer), et qualité des données locales (démographie, vacance, revenus).

Le score est accompagné d'un intervalle qui s'élargit quand la confiance est faible. Plus les données sont complètes et récentes, plus l'intervalle est resserré et le score fiable.

75+ : Signal très positif - 60-74 : Signal positif - 45-59 : À optimiser - <45 : Signal défavorable

9. TRI (Taux de Rendement Interne)

Le TRI est l'indicateur le plus complet pour évaluer la performance réelle d'un investissement immobilier. Contrairement au rendement net qui donne une photo instantanée, le TRI intègre l'ensemble des flux financiers sur toute la durée de détention, avec des hypothèses réalistes d'évolution.

TRI = taux r tel que : ∑ [Flux(t) / (1 + r)^t] = 0

Immo-Check calcule le TRI avec des flux variables (pas un cashflow constant) :

Flux initial (t=0) : apport personnel (négatif)
Flux annuels (t=1..N) : cashflow net avec revalorisation des loyers (+1,5 %/an) et croissance des charges (+1 %/an). La mensualité de crédit reste constante.
Flux final (année N) : valeur de revente du bien avec appréciation (+2 %/an), moins les frais de sortie (7 % agence + notaire), le capital restant dû et l'impôt sur la plus-value.

Impôt sur la plus-value

Le calcul intègre les abattements français par durée de détention :

IR (19 %) : abattement de 6 %/an de la 6e à la 21e année, exonération totale à 22 ans
Prélèvements sociaux (18.6 %) : abattement de 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, puis 9 %/an jusqu'à exonération totale à 30 ans

Hypothèses par défaut

Paramètre	Valeur	Impact
Revalorisation des loyers	+1,5 %/an	Augmente le TRI de 1 à 2 points
Appréciation du bien	+2 %/an	Augmente le TRI de 1 à 3 points
Croissance des charges	+1 %/an	Réduit légèrement le TRI
Frais de sortie	7 %	Réduit le TRI de 0,5 à 1 point

Comment interpréter le TRI ?

TRI > taux du crédit : l'effet de levier joue en votre faveur, l'investissement crée de la valeur.

TRI > 8 % : excellent investissement, surperforme la plupart des placements.

TRI entre 4 % et 8 % : bon investissement, comparable aux meilleurs placements financiers.

TRI < 4 % : investissement modeste, à comparer avec des alternatives moins contraignantes (SCPI, assurance-vie).

Exemple : un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € d'apport, loué 800 €/mois pendant 20 ans. Avec la revalorisation des loyers (+1,5 %/an), l'appréciation du bien (+2 %/an) et les frais de sortie (7 %), le TRI ressort à environ 9 %. Sans ces hypothèses réalistes, le même projet afficherait un TRI de seulement 6 % - soit une sous-estimation de 3 points.

10. Sources des données

Prix au m² : DVF (Demandes de Valeurs Foncières) - transactions immobilières réelles publiées par la DGFiP via Etalab, couvrant 9 000+ communes
Loyers au m² : Carte des Loyers - loyers observés par commune (ANIL/DHUP, data.gouv.fr)
Données socio-économiques : INSEE RP 2021 (population, vacance, logements) et Filosofi 2021 (revenus médians)
Zonage ABC : décret zones tendues (classement Abis/A/B1/B2/C, data.gouv.fr)
Taux DMTO : taux officiels par département (REI 2024, data.economie.gouv.fr)
Taux de crédit : moyennes du marché actualisées mensuellement

Les données sont mises à jour régulièrement. La date de dernière mise à jour est affichée sur chaque page de données marché.

Testez sur un vrai projet

Rendement, cashflow, TRI, score investisseur et verdict : tous ces indicateurs sont calculés automatiquement par Immo-Check. Lancez une simulation gratuite.

Lancer l'analyse

Ressources complémentaires

Glossaire immobilier - 50+ définitions expliquées
Simulateur de rendement - Appliquez ces formules à un bien
Simulateur de crédit - Calcul de mensualité détaillé
Frais de notaire - Détail du calcul DMTO
Guides pratiques - Stratégies d'investissement
FAQ - Questions fréquentes