Méthodologie de calcul ImmoCheck

Transparence totale : voici comment nous calculons chaque indicateur de rentabilité, les formules utilisées et les hypothèses retenues.

1. Rendement brut

Le rendement brut est l'indicateur le plus simple. Il rapporte le loyer annuel au prix d'achat du bien, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité.

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12 / Prix d'achat) × 100

Exemple : un bien acheté 200 000 € et loué 850 €/mois donne un rendement brut de (850 × 12 / 200 000) × 100 = 5,1 %.

Le rendement brut permet de comparer rapidement des biens entre eux, mais il ne reflète pas le gain réel de l'investisseur car il ignore toutes les charges.

2. Rendement net

Le rendement net intègre les charges annuelles et la vacance locative. Il se calcule sur le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).

Rendement net (%) = ((Loyer effectif annuel − Charges annuelles) / Coût total d'acquisition) × 100

Où :

Loyer effectif = Loyer annuel × (1 − taux de vacance)
Charges annuelles = taxe foncière + charges copropriété non récupérables + assurance PNO + frais de gestion + provision travaux
Coût total = prix d'achat + frais de notaire + travaux + frais d'agence

Exemple : bien à 200 000 €, notaire 15 000 €, loyer 850 €/mois, vacance 5 %, charges 3 200 €/an → Rendement net = ((9 690 − 3 200) / 215 000) × 100 = 3,0 %.

3. Rendement net-net (après fiscalité)

Le rendement net-net déduit l'impôt sur les revenus locatifs. Le calcul dépend du régime fiscal choisi :

Micro-foncier (location nue)

Abattement forfaitaire de 30 %. Impôt = 70 % des loyers × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Micro-BIC (location meublée LMNP)

Abattement forfaitaire de 50 %. Impôt = 50 % des loyers × (TMI + 17,2 %).

Rendement net-net (%) = ((Loyer effectif − Charges − Impôt annuel) / Coût total) × 100

4. Cashflow mensuel

Le cashflow représente le flux de trésorerie réel chaque mois : ce qui reste après avoir payé toutes les dépenses.

Cashflow = Loyer effectif mensuel − Mensualité crédit − Charges mensuelles − Impôt mensuel

Cashflow > 0 : le bien génère un excédent (autofinancement)
Cashflow = 0 : le bien s'autofinance exactement
Cashflow < 0 : l'investisseur doit compléter (effort d'épargne)

5. Mensualité de crédit

La mensualité est calculée avec la formule d'annuité constante (prêt amortissable classique) :

M = P × [r × (1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Où :

P = capital emprunté
r = taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12)
n = nombre de mensualités (durée en années × 12)

L'assurance emprunteur est ajoutée séparément : Assurance mensuelle = Capital × taux assurance / 12.

Mensualité totale = M + Assurance mensuelle

6. Frais de notaire

Les frais de notaire se décomposent en 3 postes :

Droits de mutation (DMTO) : environ 5,80 % dans l'ancien (taux départemental variable), 0,71 % dans le neuf
Émoluments du notaire : barème dégressif réglementé (de 3,870 % à 0,799 % selon les tranches)
Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix

ImmoCheck utilise les taux DMTO réels par département (données 2026) pour un calcul précis.

7. Taux d'endettement

Taux d'endettement (%) = (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) × 100

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixe la limite à 35 %, assurance emprunteur incluse. Au-delà, les banques ne peuvent accorder le prêt (sauf dérogation dans 20 % des cas).

Pour l'investissement locatif, certaines banques intègrent 70 % des futurs loyers dans les revenus pour le calcul du taux d'endettement.

8. Score investisseur

Le score ImmoCheck évalue la qualité globale d'un projet sur une échelle de 0 à 100. Il est composé de 5 critères pondérés :

Critère	Poids	Description
Rendement	25 %	Rendement net par rapport aux moyennes du marché
Cashflow	25 %	Capacité du bien à s'autofinancer
Endettement	20 %	Impact sur le taux d'endettement global
Marché	15 %	Prix vs marché local, tension locative
Cohérence	15 %	Cohérence entre loyer, surface, ville et type

0-30 : Projet risqué — 31-50 : Projet moyen — 51-70 : Bon projet — 71-85 : Très bon projet — 86-100 : Excellent projet

9. Sources des données

Prix au m² : données agrégées à partir de sources publiques et professionnelles, couvrant les 50 plus grandes villes de France
Loyers au m² : observatoires locaux des loyers et données d'annonces
Taux DMTO : taux officiels par département, mis à jour annuellement
Taux de crédit : moyennes du marché actualisées mensuellement

Les données sont mises à jour régulièrement. La date de dernière mise à jour est affichée sur chaque page de données marché.

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