Calcul rentabilité locative Marseille 14e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 14e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 14e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
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Quartiers de Marseille 14e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 14e arrondissement couvre les quartiers de Saint-Barthelemy, Les Arnavaux, Le Merlan et Sainte-Marthe. C'est un secteur populaire des quartiers nord de Marseille, marqué par les grands ensembles des années 60-70 et une population jeune et diverse. Le théâtre du Merlan et les initiatives culturelles locales apportent une dynamique sociale positive.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Prix les plus bas de Marseille hors 15e (2 000 EUR/m2) : ticket d'entrée minimal pour un investissement en grande métropole.
- Rendement brut facial élevé (6,6 %) qui peut atteindre 8 % sur les petites surfaces.
- Projets de rénovation urbaine ANRU qui devraient transformer le paysage urbain sur 10 à 15 ans.
Points de vigilance
- Risque locatif élevé : impayés plus fréquents que la moyenne marseillaise, nécessitant une assurance loyers impayés systématique.
- Image défavorable des quartiers nord qui freine la valorisation patrimoniale et peut compliquer la revente.
Exemples d'investissement Marseille 14e Arrondissement
T3 Saint-Barthelemy rénové
- Surface60 m²
- Prix105 000 EUR
- Loyer mensuel600 EUR/mois
- Rendement brut6,4 %
Trois pièces rénové dans une petite copropriété de 12 lots. Quartier en cours de rénovation ANRU. Loyer modéré pour limiter la vacance. Rendement brut de 6,9 %. Assurance loyers impayés recommandée.
T2 Le Merlan proche bus
- Surface40 m²
- Prix72 000 EUR
- Loyer mensuel420 EUR/mois
- Rendement brut6,5 %
Deux pièces au 3e étage d'un immeuble des années 70 en bon état structurel. Proximité lignes de bus vers le centre. Rendement brut de 7 %. Cible jeune actif ou petit ménage.
Le rendement brut facial de 6,6 % doit être corrigé des risques spécifiques au secteur. Apres provision pour vacance (8 à 10 %), impayés (3 à 5 %) et charges de copropriété élevées, le rendement net réaliste se situe entre 3,5 et 5 %. L'écart entre le brut et le net est plus important que dans les quartiers résidentiels classiques.
La stratégie recommandée est un T3 de 55 à 65 m2 dans une petite copropriété proche du métro, acheté sous 1 800 EUR/m2. La location nue avec APL (aide personnalisée au logement) sécurisé partiellement le loyer. Le régime foncier réel permet de deduire les charges élevées. L'horizon d'investissement doit être de 15 ans minimum pour bénéficier de la revalorisation ANRU.
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