Calcul rentabilité locative Marseille 16e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 16e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 16e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Quartiers de Marseille 16e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 16e arrondissement regroupe L'Estaque, Saint-Henri, Saint-Andre et Les Riaux. C'est un territoire littoral au nord de Marseille, entre port industriel et villages de pêcheurs. L'Estaque, immortalise par Cezanne et Braque, conserve un charme pittoresque avec ses cabanons, son port et ses vues sur la rade. Le contraste avec les zones industrielles voisines est marqué.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- L'Estaque offre un cadre de vie unique (village, port, vue mer) à des prix très accessibles (2 800 EUR/m2 en moyenne).
- Potentiel de revalorisation lié au développement du littoral nord et a l'attractivité croissante de L'Estaque auprès des créatifs.
- Rendement brut de 5,6 % en moyenne, pouvant atteindre 6,5 % sur les secteurs bien situés.
Points de vigilance
- Heterogeneite forte : L'Estaque village est attractif, mais Saint-Andre et les abords industriels souffrent de nuisances et d'un cadre dégradé.
- Desserte transport insuffisante (pas de métro, bus peu fréquents) qui limite la demande locative de certains profils.
Exemples d'investissement Marseille 16e Arrondissement
T2 L'Estaque vue port
- Surface45 m²
- Prix140 000 EUR
- Loyer mensuel585 EUR/mois
- Rendement brut4,7 %
Deux pièces avec vue sur le port de L'Estaque dans un immeuble de caractère. Charme du village, proximité gare TER. Demande locative de créatifs et teletravailleurs. Rendement brut de 5 %.
T3 Saint-Henri accessible
- Surface60 m²
- Prix115 000 EUR
- Loyer mensuel650 EUR/mois
- Rendement brut6,3 %
Trois pièces dans un immeuble rénové à Saint-Henri. Prix d'achat contenu. Loyer modéré pour limiter la vacance. Quartier en devenir avec la dynamique Euroméditerranée nord. Rendement brut de 6,8 %.
Le rendement brut de 5,6 % se decompose en deux realites distinctes. A L'Estaque village, le rendement de 4,5 à 5 % est compense par un potentiel de plus-value (revalorisation du littoral nord). A Saint-Andre et Saint-Henri, le rendement de 6 à 7 % reflete des prix bas mais aussi une demande locative plus faible et un risque de vacance accru.
La stratégie la plus intéressante dans le 16e est d'acheter un T2 ou T3 a L'Estaque village, à proximité de la gare TER, et de le louer meublé à une clientele sensible au cadre de vie (créatifs, teletravailleurs, jeunes retraités). Le loyer premium lié au charme du village et à la vue mer compense l'éloignement du centre. Pour les profils plus offensifs, Saint-Henri offre des prix très bas avec un pari sur la transformation du littoral nord.
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