Calcul rentabilité locative Marseille 4e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 4e Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 4e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
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Quartiers de Marseille 4e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 4e arrondissement, articule autour des Chartreux, des Cinq Avenues et de la place Sébastopol, est un quartier résidentiel calme et familial aux portes du centre-ville. Ses immeubles bourgeois, ses rues arborées et la proximité du palais Longchamp en font un secteur prisé par les familles et les actifs installés.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Quartier résidentiel stable avec une vacance locative très faible et des locataires de longue durée.
- Cadre de vie agréable (Longchamp, Cinq Avenues) qui soutient la demande et limité le turnover.
- Prix encore modérés (2 800 EUR/m2) pour un quartier de cette qualité, offrant un potentiel de valorisation.
Points de vigilance
- Rendement brut inférieur à la moyenne marseillaise (environ 5,6 %) en raison de prix plus élevés que les arrondissements populaires.
- Offre locative limitée : peu de biens disponibles a l'achat, ce qui peut allonger la durée de recherché.
Exemples d'investissement Marseille 4e Arrondissement
T3 Cinq Avenues avec balcon
- Surface60 m²
- Prix172 000 EUR
- Loyer mensuel780 EUR/mois
- Rendement brut5,1 %
Appartement 3 pièces au 4e étage avec balcon filant, dans un immeuble bourgeois bien entretenu. Quartier calme, écoles à proximité. Locataire couple avec enfant, bail stable. Rendement brut de 5,4 %.
T2 Chartreux lumineux
- Surface40 m²
- Prix108 000 EUR
- Loyer mensuel520 EUR/mois
- Rendement brut5,4 %
Deux pièces traversant dans une résidence des années 70 avec gardien. Proche métro Chartreux. Idéal jeune couple ou profession libérale. Rendement brut de 5,8 %.
Le rendement brut de 5,5 % à 6 % est a mettre en perspective avec la qualité du locataire et la stabilité des revenus. Le taux d'impayé dans ce secteur est très inférieur à la moyenne marseillaise. En LMNP réel, le rendement net après fiscalité se situe autour de 3,5 % à 4,5 %, avec un cashflow neutre a légèrement positif selon l'apport.
La stratégie optimale est un T3 de 55 à 65 m2 acheté autour de 2 800 EUR/m2, loué en meublé à une famille ou un couple. La durée moyenne de bail dépasse 3 ans dans ce quartier, ce qui réduit les frais de remise en état et de vacance. L'investissement est a envisager sur un horizon patrimonial de 15 à 20 ans.
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