Calcul rentabilité locative Marseille 1er Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Marseille 1er Arrondissement (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Marseille 1er Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
Sur cette estimation, le rendement brut est correct sans plus et le cashflow est nettement négatif. L'analyse complète détecte si le régime fiscal, le prix cible ou le montage financier peuvent améliorer ce résultat.
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Quartiers de Marseille 1er Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 1er arrondissement concentre le cœur historique de Marseille autour du Vieux-Port, de la Canebiere et du quartier de Noailles. C'est un secteur vivant, cosmopolite et dense, qui mêle commerces populaires, lieux culturels (Opéra, Vieille Charité) et petites places animées. L'ambiance oscille entre effervescence urbaine et authenticité marseillaise.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Hyper-centre avec une demande locative permanente et une vacance très faible sur les petites surfaces.
- Prix au m2 encore accessibles (3 000 EUR en moyenne) par rapport aux autres centres-villes de grandes métropoles françaises.
- Excellente desserte transport avec les deux lignes de métro (M1 et M2) et le tramway T2.
Points de vigilance
- Copropriétés dégradées nombreuses, notamment à Noailles et Belsunce : vigilance sur l'état du bâti et les travaux votés.
- Forte pression réglementaire avec le périmètre du Plan de Sauvegarde et le permis de louer dans certains secteurs.
Exemples d'investissement Marseille 1er Arrondissement
Studio meublé rue de la République
- Surface22 m²
- Prix55 000 EUR
- Loyer mensuel420 EUR/mois
- Rendement brut8,5 %
Studio rénové au 3e étage d'un immeuble haussmannien avec ascenseur. Idéal pour location étudiante ou jeune actif. Rentabilite brute de 9,2 % portée par un prix d'achat contenu.
T2 Cours Julien
- Surface42 m²
- Prix135 000 EUR
- Loyer mensuel590 EUR/mois
- Rendement brut4,9 %
Appartement deux pièces dans un immeuble réhabilité. Quartier recherché par les jeunes actifs pour son animation et sa proximité du Vieux-Port. Rendement brut de 5,2 %.
Le rendement brut moyen du 1er arrondissement se situe entre 5 % et 6,5 % selon la localisation précise. Ce chiffre doit être corrigé des charges de copropriété (souvent élevées dans l'ancien) et de la fiscalité. En LMNP réel, l'amortissement du bien permet de neutraliser l'imposition pendant 8 à 12 ans, ce qui soutient un cashflow positif ou neutre.
La stratégie optimale consiste a cibler un T2 de 35 à 45 m2 entre le Vieux-Port et le Cours Julien, acheté sous les 3 000 EUR/m2, avec des parties communes en bon état. La location meublée a l'année offre le meilleur couple rendement/stabilité. La colocation reste envisageable dans les T3 mais suppose une gestion plus active.
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