Calcul rentabilité locative Lyon 3e Arrondissement 2026 : rendement, cashflow et simulateur
Rendement brut, rendement net, cashflow scénario standard, indice marché et simulateur gratuit pour décider d'investir à Lyon 3e Arrondissement (Auvergne-Rhône-Alpes). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.
Indicateurs terrain INSEE : Lyon 3e Arrondissement
Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.
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Résultats estimés
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Quartiers de Lyon 3e Arrondissement : impact sur la demande locative
Le 3e arrondissement est le poumon économique de Lyon, domine par le quartier de la Part-Dieu, deuxième centre d'affaires de France après La Defense. Entre la gare TGV, le centre commercial et la tour Incity (202 mètres), le quartier mélange bureaux, commerces et habitat. Plus au sud, les quartiers de Montchat et de Sans-Souci offrent une ambiance résidentielle avec maisons de ville et immeubles de faible hauteur, très éloignée de l'agitation Part-Dieu.
Atouts et risques pour l'investisseur
Points forts
- Gare Part-Dieu, première gare de correspondance TGV en France (hors Paris), qui garantit une demande locative permanente de la part des actifs en mobilité et des cadres bi-résidences.
- Ratio prix/loyer favorable : à 5 200 EUR/m² et 17 EUR/m² de loyer, le rendement brut de 3,9 % est correct pour un emplacement premium, avec un potentiel de revalorisation lié au projet Part-Dieu 2030.
- Diversite des quartiers (Part-Dieu, Montchat, Villette) qui permet de diversifier les cibles locatives au sein du même arrondissement.
Points de vigilance
- Le secteur Part-Dieu est bruyant et peu agréable a vivre : les locataires y restent souvent moins de 2 ans, ce qui génère des frais de remise en état et de relocation plus fréquents.
- Concurrence forte du neuf avec les programmes en cours dans la ZAC Part-Dieu, qui peuvent peser sur les loyers de l'ancien à moyen terme.
Exemples d'investissement Lyon 3e Arrondissement
Studio meublé proche gare Part-Dieu
- Surface25 m²
- Prix130 000 EUR
- Loyer mensuel475 EUR/mois
- Rendement brut4,1 %
Studio meublé de 25 m² au 6e étage avec vue dégagée, à 3 minutes à pied de la gare Part-Dieu. Copropriété récente avec ascenseur et local vélo. Prix : 5 200 EUR/m², loyer meuble : 19 EUR/m². Rendement brut : 4,4 %. Cible : cadres en mobilité Paris-Lyon.
T3 familial à Montchat
- Surface68 m²
- Prix340 000 EUR
- Loyer mensuel1088 EUR/mois
- Rendement brut3,6 %
Appartement T3 de 68 m² au 2e étage d'une copropriété des années 60, balcon, cave et parking. Quartier calme de Montchat avec écoles et commerces à pied. Prix : 5 000 EUR/m², loyer : 16 EUR/m². Rendement brut : 3,8 %. Locataire type : famille avec enfants.
Le rendement brut de 3,9 % dans le 3e arrondissement masque une réalité contrastée. Autour de Part-Dieu, les petites surfaces en meublé peuvent atteindre 4,5 à 5 % de rendement brut grâce à des loyers soutenus par la demande de cadres en mobilité. A Montchat, le rendement brut tombe à 3,3 à 3,5 %, mais la stabilité locative (bail moyen de 4 ans contre 18 mois a Part-Dieu) compense largement.
En LMNP au réel, le 3e arrondissement offre une combinaison rare : des loyers élevés qui génèrent un cashflow positif sur les petites surfaces, et un potentiel de plus-value significatif grâce au projet Part-Dieu 2030. La stratégie gagnante est d'acheter un bien dans un périmètre de 500 mètres autour de la gare, de le rénover et de le meubler pour capter la demande de cadres TGV. Sur 10 ans, l'effet combine du rendement locatif et de la plus-value peut générer un TRI de 6 à 8 %.
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