Comment déclarer ses revenus locatifs : guide fiscal 2026

Location nue ou meublée : deux régimes différents

La première distinction fondamentale est le type de location. Elle détermine la catégorie fiscale de vos revenus et les options déclaratives disponibles :

• Location nue : vos revenus sont des revenus fonciers, déclarés dans la catégorie des revenus fonciers
• Location meublée : vos revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés comme une activité commerciale

Cette distinction a un impact majeur sur les abattements, les charges déductibles et les formulaires à remplir. Choisir entre nu et meublé est donc une décision fiscale autant que locative.

Location nue : le micro-foncier

Le régime micro-foncier est le plus simple pour les petits revenus fonciers :

• Condition : revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an (hors charges)
• Abattement forfaitaire : 30 % appliqué automatiquement sur les recettes
• Base imposable : 70 % des loyers encaissés
• Imposition : barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux

Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers annuels, votre TMI est de 30 %.

• Base imposable : 12 000 × 70 % = 8 400 €
• IR : 8 400 × 30 % = 2 520 €
• PS : 8 400 × 17,2 % = 1 445 €
• Impôt total : 3 965 €

Déclaration : il suffit de reporter le montant des loyers bruts en case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement.

Location nue : le régime réel foncier

Le régime réel permet de déduire vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire. Il est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € ou sur option (irrévocable pendant 3 ans).

Charges déductibles au réel foncier

• Intérêts d'emprunt et frais accessoires (assurance emprunteur, frais de dossier)
• Travaux d'entretien et de réparation (pas les travaux d'agrandissement)
• Taxe foncière (hors taxe ordures ménagères récupérable sur le locataire)
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Frais de gestion : agence (6-8 %) ou forfait de 20 € par local en gestion directe
• Provisions pour charges de copropriété (régularisées l'année suivante)

Le déficit foncier

Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Déclaration : remplissez le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les régimes spéciaux) joint à votre déclaration 2042.

Location meublée : le micro-BIC

Le micro-BIC est le régime simplifié pour la location meublée :

• Condition : recettes annuelles inférieures à 77 700 € (meublé classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis 2024)
• Abattement forfaitaire : 50 % pour la location meublée classique
• Base imposable : 50 % des recettes
• Imposition : barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux

Déclaration : reportez vos recettes brutes en case 5ND de la déclaration 2042-C-PRO. L'abattement est appliqué automatiquement.

Location meublée LMNP : le régime réel simplifié

Le régime réel LMNP est le plus avantageux fiscalement pour la majorité des investisseurs. En plus des charges déductibles, il permet l'amortissement du bien et du mobilier.

Charges déductibles (identiques au foncier réel, plus)

• Toutes les charges listées pour le régime réel foncier
• Amortissement du bâtiment : environ 2-3 % par an sur 25-40 ans (hors terrain)
• Amortissement du mobilier : 10-20 % par an sur 5-10 ans
• Amortissement des travaux : sur 10-15 ans selon la nature
• Frais d'expert-comptable : déductibles et partiellement couverts par un crédit d'impôt (adhérent CGA)

L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais le surplus est reportable sans limitation de durée. En pratique, le résultat fiscal est souvent nul pendant 10 à 20 ans.

Déclaration : remplissez la liasse fiscale 2031 et reportez le résultat en case 5NA de la déclaration 2042-C-PRO. Un expert-comptable est vivement recommandé.

Formulaires récapitulatifs

• Micro-foncier : déclaration 2042, case 4BE
• Réel foncier : formulaire 2044 + déclaration 2042
• Micro-BIC meublé : déclaration 2042-C-PRO, case 5ND
• LMNP réel : liasse 2031 + déclaration 2042-C-PRO, case 5NA

Réforme LMNP 2025 : ce qui change pour la déclaration

La loi de finances 2024 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les biens acquis à compter de 2025. Concrètement :

• Pendant la détention, le mécanisme d'amortissement reste inchangé : vous continuez à amortir et à réduire votre résultat fiscal
• À la revente, les amortissements déduits sont ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable
• L'avantage fiscal du LMNP est donc réduit sur le cycle complet, mais reste significatif par rapport à la location nue

Cette réforme rend encore plus important de simuler l'ensemble du cycle (achat, détention, revente) pour comparer les régimes. Immo-Check intègre cette réforme dans ses calculs de fiscalité.

Quel régime choisir selon votre situation ?

• Peu de charges, revenus fonciers modestes : micro-foncier (simplicité)
• Travaux importants, intérêts élevés : réel foncier (déficit foncier)
• Meublé, pas envie de comptabilité : micro-BIC (50 % d'abattement)
• Meublé, optimisation maximale : LMNP réel (amortissement = quasi-exonération)
• Multi-propriétaire, stratégie patrimoniale : SCI à l'IS (taux réduit, capitalisation)

Le choix du régime fiscal se fait généralement au moment de la première déclaration. En micro-foncier ou micro-BIC, vous pouvez basculer au réel à tout moment. L'inverse (réel vers micro) n'est possible qu'après la période d'engagement de 2 ans (BIC) ou 3 ans (foncier). Utilisez le simulateur Immo-Check pour comparer l'impact fiscal de chaque régime sur votre projet avant de vous engager.

Les dépenses couramment oubliées en déduction

• Frais de déplacement pour visiter le bien ou rencontrer des artisans
• Frais postaux et téléphoniques liés à la gestion locative
• Cotisation à une association de propriétaires (ex : UNPI)
• Primes d'assurance loyers impayés (GLI)
• Frais de procédure en cas de litige avec un locataire

Conclusion

La déclaration des revenus locatifs peut sembler complexe, mais elle se résume à un choix structurant : nu ou meublé, micro ou réel. Prenez le temps de simuler chaque option avec un outil fiable avant votre première déclaration. Une erreur de régime peut vous coûter plusieurs milliers d'euros par an en impôt évitable.