SCI à l'IS : avantages et inconvénients pour l'investissement locatif
Qu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) à l'IS est une société dont les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés, au lieu d'être imposés directement chez les associés (IR). C'est un choix irrévocable qui impacte profondément la fiscalité de l'investissement.
Les avantages
Fiscalité attractive pendant la détention
- Taux IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %
- Pour un investisseur à TMI 30 % ou plus, c'est moins que l'IR + PS (47,2 % minimum)
- Amortissement du bien possible, comme en LMNP
- Déduction de toutes les charges (intérêts, travaux, gestion, etc.)
Capitalisation des bénéfices
- Les bénéfices peuvent rester dans la société pour financer de nouveaux achats
- Pas de distribution = pas de flat tax
- Effet boule de neige pour constituer un patrimoine rapidement
Transmission facilitée
- Donation de parts sociales (décote de 10-20 % pour illiquidité)
- Démembrement possible des parts (nue-propriété/usufruit)
Les inconvénients
Double imposition à la sortie
- Si vous versez des dividendes : flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS)
- Imposition totale : IS + flat tax = potentiellement 40-45 % sur les bénéfices distribués
- Si vous vendez un bien via la SCI : plus-value professionnelle (pas d'abattement pour durée de détention)
Complexité et coûts
- Création : 500-2 000 € (statuts, immatriculation)
- Comptabilité obligatoire : 1 000-2 000 €/an
- Assemblée générale annuelle, comptes à déposer
SCI IS vs LMNP : comparaison
| Critère | LMNP réel | SCI IS |
|---|---|---|
| Imposition détention | ~0 % (amortissement) | 15-25 % (IS) |
| Imposition sortie | PV particuliers + réintégration | PV professionnelle + flat tax |
| Capitalisation | Non | Oui |
| Coût annuel | 500-800 € | 1 000-2 000 € |
| Flexibilité | Simple | Complexe |
| Transmission | Standard | Facilitée |
Pour qui la SCI IS est-elle adaptée ?
- Investisseurs souhaitant capitaliser sans distribuer (réinvestissement)
- Stratégie patrimoniale multi-biens (achat, capitalisation, transmission)
- TMI élevée (41 % ou 45 %) rendant l'IS très compétitif
- Projet d'investissement à plusieurs (associés)