Réforme LMNP 2025 : quel impact pour les investisseurs ?
Ce qui change avec la réforme LMNP
La loi de finances 2025 a introduit un changement majeur pour le statut LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Concrètement, les amortissements déduits pendant la détention viendront augmenter la plus-value imposable lors de la revente du bien.
Avant la réforme
Le LMNP offrait un double avantage :
- Pendant la détention : amortissement du bien → résultat fiscal à zéro → pas d'impôt sur les loyers
- À la revente : plus-value calculée sur le prix d'achat initial (sans réintégration des amortissements) → abattements pour durée de détention → exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
Après la réforme
Le premier avantage (pas d'impôt pendant la détention) est maintenu. En revanche, à la revente :
- La plus-value sera calculée sur le prix d'achat diminué des amortissements déduits
- Conséquence : la plus-value imposable sera significativement plus élevée
- Les abattements pour durée de détention s'appliqueront toujours
Impact chiffré
Exemple : bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 15 ans, amortissements déduits : 80 000 €
| Avant réforme | Après réforme | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 50 000 € | 130 000 € |
| Abattement IR (15 ans) | -30 000 € | -78 000 € |
| PV imposable IR | 20 000 € | 52 000 € |
| Impôt IR (19 %) | 3 800 € | 9 880 € |
| Impôt PS | ~4 000 € | ~12 000 € |
| Total impôt | ~7 800 € | ~21 880 € |
Stratégies d'adaptation
- Conserver plus longtemps : les abattements pour durée de détention réduisent l'impact. Après 22 ans, exonération IR ; après 30 ans, exonération totale.
- Privilégier le cashflow : si vous ne prévoyez pas de revendre, l'impact est nul. Le LMNP reste optimal pour le cashflow.
- Arbitrer vers la SCI IS : pour les projets patrimoniaux multi-biens, la SCI IS peut devenir plus pertinente.
- Réévaluer le micro-BIC : sans amortissement, pas de réintégration. Le micro-BIC (abattement 50 %) peut redevenir compétitif pour certains profils.
Le LMNP est-il mort ?
Non. Le LMNP reste le régime le plus avantageux pour la majorité des investisseurs, surtout ceux qui conservent leurs biens longtemps. L'avantage fiscal pendant la détention est considérable et n'est pas remis en cause. La réforme impose simplement d'intégrer la fiscalité de sortie dans vos projections dès l'achat.