Loi Climat : DPE G, F et E interdits à la location - calendrier et impact
- DPE G interdit depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience, article 160) - environ 600 000 logements concernés
- DPE F interdit à partir du 1er janvier 2028 - environ 1,2 million de logements
- DPE E interdit à partir du 1er janvier 2034 - environ 2,6 millions de logements
- Gel des loyers pour F et G depuis 2022 : impossible d'augmenter le loyer
- Décote à l'achat : 15 à 25 % pour un G, 10 à 18 % pour un F
- Budget rénovation G -> D : 15 000 à 30 000 € pour un appartement, 25 000 à 50 000 € pour une maison
Loi Climat et Résilience : le cadre réglementaire
La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores, définis par leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). L'objectif : sortir les 5,2 millions de passoires thermiques du parc locatif français d'ici 2034.
L'article 160 de cette loi, codifié dans l'article L.173-2 du Code de la construction et de l'habitation, fixe des seuils de consommation énergétique au-dessous desquels un logement ne peut plus être qualifié de "décent" et donc être loué. Cette notion de décence énergétique s'impose pour tout nouveau bail ou renouvellement de bail.
Calendrier d'interdiction des passoires thermiques
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores. Voici le calendrier officiel à retenir :
| Échéance | Classe DPE | Logements concernés | Impact |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | ~600 000 logements | Interdiction de louer (nouveaux baux) |
| 1er janvier 2028 | F | ~1,2 million de logements | Interdiction de louer (nouveaux baux) |
| 1er janvier 2034 | E | ~2,6 millions de logements | Interdiction de louer (nouveaux baux) |
Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux et renouvellements. Un locataire en place peut rester, mais le loyer ne peut pas être augmenté. Concrètement, un bien classé G avec un bail signé avant 2025 peut continuer à être loué jusqu'au départ du locataire, mais il sera impossible de relouer sans rénovation.
Depuis 2022, les logements classés F et G sont déjà soumis au gel des loyers : aucune augmentation n'est possible, même à la relocation. Cette mesure réduit progressivement la rentabilité des passoires thermiques non rénovées.
Impact sur le marché immobilier
Les passoires thermiques (F et G) représentent environ 17 % du parc locatif français, soit environ 5 millions de logements. L'interdiction progressive crée plusieurs phénomènes de marché :
Décote à l'achat
Les propriétaires qui ne souhaitent pas (ou ne peuvent pas) rénover vendent avec des décotes significatives :
| Classe DPE | Décote moyenne constatée | Décote dans les grandes villes |
|---|---|---|
| G | 15-25 % | 10-20 % |
| F | 10-18 % | 8-15 % |
| E | 5-10 % | 3-8 % |
| D | 0-5 % | 0-3 % |
La décote est plus importante dans les villes moyennes et les zones détendues, où la pression acheteuse est moindre. À Saint-Étienne ou Mulhouse, des biens classés G peuvent se négocier avec 25-30 % de décote.
Réduction de l'offre locative
Les logements retirés du marché augmentent la tension locative dans les villes déjà tendues. À Paris, environ 20 % des logements locatifs sont classés E, F ou G. Leur retrait progressif du marché renforce la demande pour les logements bien classés, ce qui soutient les loyers.
Valeur verte
À l'inverse, les logements bien classés (A à C) bénéficient d'une "valeur verte" croissante. Les études notariales montrent qu'un logement classé A ou B se vend 5 à 15 % plus cher qu'un logement classé D, toutes choses égales par ailleurs. Cette prime augmente chaque année à mesure que la réglementation se durcit.
Notre simulateur intègre le coût des travaux dans le calcul du rendement net.
Simuler mon rendementOpportunité : acheter une passoire, rénover, louer
La stratégie "acheter-rénover-louer" peut être très rentable si elle est bien exécutée :
- Acheter avec décote : un bien classé G se négocie 15-25 % en dessous du marché
- Rénover : isolation, chauffage, ventilation pour passer en D ou C
- Louer : le bien rénové se loue au prix du marché (voire plus si le DPE est excellent)
- Bonus fiscal : les travaux sont déductibles en régime réel (déficit foncier en nu, charges en LMNP)
Exemple concret avant/après
Prenons un T3 de 60 m² à Lyon 7e :
| Critère | Avant rénovation (DPE G) | Après rénovation (DPE C) |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 160 000 € (décote 20 %) | - |
| Prix du marché (DPE C) | - | 200 000 € |
| Travaux de rénovation | - | 22 000 € |
| Coût total (achat + travaux + notaire) | - | 194 800 € |
| Plus-value latente immédiate | - | +5 200 € |
| Loyer mensuel | Non louable (interdit) | 750 € |
| Rendement brut | - | 4,6 % |
| Avantage fiscal (déficit foncier) | - | 22 000 € déductibles |
Dans cet exemple, l'investisseur acquiert un bien à 194 800 € (tout compris) qui vaut 200 000 € sur le marché une fois rénové. En plus de la plus-value latente, il bénéficie d'un avantage fiscal majeur grâce au déficit foncier ou à l'amortissement en LMNP.
Coûts de rénovation énergétique
| Poste | Coût moyen | Impact DPE |
|---|---|---|
| Isolation murs (intérieur) | 50-80 €/m² | Fort |
| Isolation combles | 20-50 €/m² | Fort |
| Fenêtres double vitrage | 300-600 €/fenêtre | Modéré |
| VMC double flux | 3 000-6 000 € | Modéré |
| Pompe à chaleur | 8 000-15 000 € | Fort |
| Chaudière gaz condensation | 3 000-6 000 € | Modéré |
Budget moyen pour passer de G à D : 15 000-30 000 € pour un appartement, 25 000-50 000 € pour une maison.
Budget par transition de classe
| Transition | Budget appartement | Budget maison | Postes prioritaires |
|---|---|---|---|
| G → F | 5 000-10 000 € | 8 000-15 000 € | Isolation combles, VMC, fenêtres |
| G → E | 10 000-20 000 € | 15 000-30 000 € | + Isolation murs |
| G → D | 15 000-30 000 € | 25 000-50 000 € | + Changement chauffage |
| G → C | 20 000-40 000 € | 35 000-65 000 € | Rénovation globale |
| F → D | 10 000-20 000 € | 15 000-35 000 € | Isolation + chauffage |
L'objectif n'est pas forcément d'atteindre un DPE A ou B : le meilleur rapport coût/impact est généralement d'atteindre la classe D, qui offre un bon confort tout en restant conforme à la réglementation jusqu'en 2034 au minimum.
L'impact fiscal de la rénovation
Les travaux de rénovation énergétique offrent des avantages fiscaux significatifs selon le régime choisi :
En location nue (revenus fonciers)
Les travaux sont déductibles des revenus fonciers. Si le montant des travaux dépasse les loyers perçus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour un investisseur à TMI 30 %, 20 000 € de travaux déductibles représentent une économie d'impôt de 6 000 € (30 % IR) + 3 440 € (prélèvements sociaux à 18,6 %) = 9 440 €. Le coût net de la rénovation tombe à 10 560 €.
En LMNP (régime réel)
Les travaux sont inscrits à l'actif et amortis sur leur durée d'utilisation (10-20 ans selon la nature). L'avantage fiscal est étalé dans le temps mais reste substantiel. De plus, le bien lui-même est amorti, ce qui réduit encore la base imposable.
Vérifiez votre capacité d'emprunt en intégrant le budget rénovation.
Calculer ma capacité d'empruntAides disponibles en 2026
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 10 000 € pour les propriétaires bailleurs (montant variable selon revenus et travaux)
- CEE : certificats d'économies d'énergie, primes versées par les fournisseurs d'énergie (500-4 000 € selon les travaux)
- Éco-PTZ : prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour la rénovation énergétique (remboursable sur 20 ans)
- TVA réduite : 5,5 % au lieu de 20 % sur les travaux de rénovation énergétique (économie immédiate de 14,5 %)
- Aides locales : certaines régions et communes proposent des compléments (vérifiez auprès de l'ADIL de votre département)
Ces aides sont cumulables. Sur une rénovation de 25 000 €, il est courant d'obtenir 8 000-12 000 € d'aides, ramenant le coût net à 13 000-17 000 € avant avantage fiscal.
Les villes où la stratégie est la plus rentable
La rentabilité de la stratégie "acheter-rénover-louer" dépend de trois facteurs : la décote à l'achat, le coût des travaux (similaire partout) et le niveau de loyer après rénovation.
- Marseille : forte décote sur les biens classés G (20-30 %), loyers corrects après rénovation, rendement net possible de 6-8 %
- Lille : marché tendu, décote modérée (10-15 %) mais revalorisation rapide après travaux
- Rouen : prix abordables, décote importante, marché locatif étudiant dynamique
- Clermont-Ferrand : prix d'achat bas, bonne tension locative, rentabilité brute élevée
Évitez les marchés très détendus (petites villes sans dynamisme économique) où la décote est forte mais la demande locative insuffisante pour valoriser la rénovation.
Prix, loyers, tension locative : identifiez les meilleures opportunités.
Comparer les villesPièges à éviter
- Sous-estimer le budget travaux : ajoutez systématiquement 15-20 % de marge au devis initial. Les mauvaises surprises (amiante, plomb, humidité) sont fréquentes sur les biens anciens mal classés
- Négliger le DPE projeté : avant d'acheter, faites réaliser un audit énergétique (300-800 €) pour vérifier que les travaux envisagés permettront bien d'atteindre la classe cible
- Oublier la copropriété : en appartement, l'isolation des murs par l'extérieur ou le changement des fenêtres peut nécessiter un vote en assemblée générale
- Se précipiter sur les travaux : comparez au moins 3 devis et vérifiez les certifications RGE (nécessaires pour les aides)
- Ignorer les contraintes architecturales : en secteur sauvegardé ou ABF, certains travaux (fenêtres, façade) sont soumis à autorisation
Questions fréquentes sur la loi Climat et le DPE
Quand le DPE G est-il interdit à la location ?
Le DPE G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 pour tous les nouveaux baux et renouvellements. Les baux signés avant cette date peuvent se poursuivre tant que le locataire reste en place, mais le loyer ne peut pas être augmenté et le bien ne peut pas être reloué sans rénovation.
Quand le DPE F sera-t-il interdit à la location ?
Le DPE F sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2028. Cela concerne environ 1,2 million de logements en France. Depuis 2022, les logements classés F sont déjà soumis au gel des loyers : aucune augmentation n'est possible, même à la révision annuelle.
Quand le DPE E sera-t-il interdit ?
Le DPE E sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2034. Cela concerne environ 2,6 millions de logements, soit la plus grosse vague d'interdictions de la loi Climat et Résilience.
Que se passe-t-il si mon locataire est déjà en place avec un DPE G ?
Le bail en cours peut se poursuivre tant que le locataire reste. Le loyer est gelé (aucune augmentation possible, même à la révision annuelle). Dès le départ du locataire, vous ne pourrez plus relouer le bien sans rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe F (jusqu'en 2028), puis E (jusqu'en 2034), puis D (au-delà).
Les interdictions s'appliquent-elles partout en France ?
Oui, le calendrier d'interdiction de la loi Climat et Résilience s'applique sur l'ensemble du territoire métropolitain. Des dérogations spécifiques existent pour certaines situations (communes en zone montagne, bâtiments historiques protégés, copropriétés en difficulté financière). Avant d'investir dans une passoire thermique, vérifiez si une dérogation s'applique à votre commune.
Combien coûte la rénovation d'un DPE G vers un DPE D ?
Le budget moyen pour passer de G à D est de 15 000 à 30 000 € pour un appartement et de 25 000 à 50 000 € pour une maison. Ce coût peut être réduit de 30 à 50 % grâce aux aides (MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ, TVA à 5,5 %) et aux déductions fiscales (déficit foncier en régime réel, amortissement en LMNP).
Est-il encore rentable d'acheter un logement DPE G ou F en 2026 ?
Oui, à condition de budgétiser précisément les travaux et de négocier la décote à l'achat. La stratégie "acheter une passoire avec décote, rénover, louer" peut générer un rendement net de 6 à 8 % dans les villes à forte tension locative (Marseille, Lille, Rouen, Clermont-Ferrand). Le coût net de la rénovation, après aides et avantages fiscaux, tombe souvent à 50-60 % du coût initial.
Le gel des loyers concerne-t-il tous les DPE ?
Non, le gel des loyers concerne uniquement les logements classés F et G depuis le 24 août 2022. Les loyers des classes A à E restent librement révisables selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers). L'interdiction de location est une mesure distincte du gel des loyers, avec un calendrier propre.
Pour aller plus loin
Intégrez le coût de la rénovation dans votre simulation : le simulateur de rendement prend en compte les travaux dans le calcul du rendement net. Estimez les frais de notaire et vérifiez votre capacité d'emprunt en incluant le budget travaux. Pour comprendre l'impact fiscal, consultez le guide d'optimisation fiscale. Et pour approfondir la stratégie de rénovation, lisez notre article dédié : transformer une passoire thermique en investissement rentable.
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