DPE et passoires thermiques : quel impact pour les investisseurs ?
Calendrier d'interdiction des passoires thermiques
- 2025 : interdiction de louer les logements classés G
- 2028 : interdiction de louer les logements classés F
- 2034 : interdiction de louer les logements classés E
Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux et renouvellements. Un locataire en place peut rester, mais le loyer ne peut pas être augmenté.
Impact sur le marché
Les passoires thermiques (F et G) représentent environ 17 % du parc locatif français, soit environ 5 millions de logements. L'interdiction progressive crée deux phénomènes :
- Décote à l'achat : les propriétaires vendent avec des décotes de 10 à 30 % par rapport au prix du marché
- Réduction de l'offre locative : les logements retirés du marché augmentent la tension locative dans les villes déjà tendues
Opportunité : acheter une passoire, rénover, louer
La stratégie "acheter-rénover-louer" peut être très rentable :
- Acheter avec décote : un bien classé G se négocie 15-25 % en dessous du marché
- Rénover : isolation, chauffage, ventilation pour passer en D ou C
- Louer : le bien rénové se loue au prix du marché (voire plus si le DPE est excellent)
- Bonus fiscal : les travaux sont déductibles en régime réel (déficit foncier en nu, charges en LMNP)
Coûts de rénovation énergétique
| Poste | Coût moyen | Impact DPE |
|---|---|---|
| Isolation murs (intérieur) | 50-80 €/m² | Fort |
| Isolation combles | 20-50 €/m² | Fort |
| Fenêtres double vitrage | 300-600 €/fenêtre | Modéré |
| VMC double flux | 3 000-6 000 € | Modéré |
| Pompe à chaleur | 8 000-15 000 € | Fort |
| Chaudière gaz condensation | 3 000-6 000 € | Modéré |
Budget moyen pour passer de G à D : 15 000-30 000 € pour un appartement, 25 000-50 000 € pour une maison.
Aides disponibles
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 10 000 € pour les propriétaires bailleurs
- CEE : certificats d'économies d'énergie, primes des fournisseurs d'énergie
- Éco-PTZ : prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour la rénovation énergétique
- TVA réduite : 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique