DPE F et G en 2026 : à quelles conditions une passoire devient un bon investissement ?

Pourquoi les passoires thermiques arrivent sur le marché

Le calendrier réglementaire pousse les propriétaires de biens mal classés à vendre. En métropole, les logements classés G sont considérés non décents depuis le 1er janvier 2025 : ils ne peuvent plus être loués. Les logements classés F le seront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034 (un calendrier différent s'applique outre-mer). Pour beaucoup de bailleurs, la rénovation est trop coûteuse ou trop complexe : ils préfèrent vendre.

Résultat : ces passoires thermiques se retrouvent sur le marché avec une décote de 10 à 30 % par rapport à un bien équivalent classé D. C'est cette décote qui crée l'opportunité pour les investisseurs prêts à rénover. Mais toutes les passoires ne se valent pas : cet article détaille les conditions de rentabilité, les coûts de rénovation par scénario, les aides disponibles et les pièges à éviter.

Les 4 conditions pour que ça fonctionne

Un bien classé F ou G n'est pas automatiquement une bonne affaire. Quatre conditions doivent être réunies :

1. La décote finance les travaux

Si le bien est vendu 120 000 € au lieu de 150 000 € pour un équivalent D, la décote de 30 000 € doit couvrir l'essentiel des travaux. Si les travaux coûtent 50 000 €, l'opération n'est rentable que si le loyer post-rénovation compense l'écart. Règle empirique : la décote doit couvrir au minimum 60 % du coût des travaux pour que l'opération soit intéressante.

2. Le marché locatif local est porteur

Le loyer après travaux dépend du marché, pas du DPE. Un bien rénové en D dans une ville sans demande ne se louera pas mieux qu'avant. Vérifiez la tension locative, le taux de vacance locative et la présence d'employeurs ou d'universités. Notre comparateur de villes vous donne ces indicateurs. Les villes comme Lyon, Lille ou Rennes offrent une demande soutenue qui sécurise le loyer post-travaux.

3. Les travaux sont prévisibles

Isolation, chauffage, ventilation : ces postes sont chiffrables et maîtrisables. Les travaux structurels (fondations, toiture complète, amiante) sont plus risqués. En copropriété, vérifiez le plan pluriannuel de travaux et l'état du fonds de travaux. Faites réaliser un audit énergétique avant l'achat : il coûte 500 à 1 000 € mais vous évite des mauvaises surprises.

4. Le régime fiscal amplifie l'effet

En LMNP réel, les travaux sont amortissables sur 10 ans. En réel foncier, ils sont déductibles et peuvent créer un déficit foncier (plafonné à 10 700 €/an imputable sur le revenu global). En régime micro, ils ne sont pas déductibles du tout. Le choix du régime change radicalement la rentabilité de l'opération.

Coût de rénovation par scénario de transition DPE

Le coût des travaux varie selon le DPE de départ, le DPE visé, le type de bien et sa surface. Voici les ordres de grandeur pour un appartement de 45-50 m² :

Transition DPE	Travaux principaux	Coût estimé / m²	Coût total (45 m²)	Gain loyer estimé
G vers E	Isolation murs + fenêtres + chauffage + VMC	500 - 800 €/m²	22 500 - 36 000 €	+10 à 15 %
G vers D	Isolation complète + chauffage performant + VMC double flux	700 - 1 000 €/m²	31 500 - 45 000 €	+12 à 18 %
F vers D	Isolation murs ou combles + chauffage + VMC	400 - 650 €/m²	18 000 - 29 250 €	+8 à 12 %
F vers C	Isolation complète + PAC ou chaudière condensation + VMC DF	600 - 900 €/m²	27 000 - 40 500 €	+12 à 18 %

Ces fourchettes incluent les matériaux et la main d'oeuvre. En copropriété, l'isolation des murs par l'extérieur nécessite un vote en AG, ce qui peut retarder ou bloquer le projet. Privilégiez l'isolation par l'intérieur si vous devez agir seul, même si la perte de surface est un inconvénient (comptez 5 à 8 cm par mur isolé).

Exemple complet : avant/après rénovation

Prenons un cas concret : un T2 de 45 m² classé F à Saint-Étienne, acheté 65 000 € (un bien D équivalent se vend 85 000 €, soit une décote de 20 000 €). L'investisseur prévoit 25 000 € de travaux pour atteindre la classe D.

Comparaison avant/après

Critère	Avant rénovation (F)	Après rénovation (D)
Prix d'achat	65 000 €	65 000 € + 25 000 € travaux
Coût total (avec frais de notaire)	71 000 €	96 000 €
Loyer mensuel	Non louable (G interdit, F en 2028)	420 €/mois
Loyer annuel (11 mois)	0 €	4 620 €
Rendement brut	0 %	4,8 %
Taxe foncière	600 €	600 €
Charges copropriété	900 €	900 €
Charges énergie (pour le locataire)	~1 200 €/an	~600 €/an
Valeur estimée du bien	65 000 €	85 000 - 90 000 €

Calcul du ROI des travaux

L'investisseur a dépensé 25 000 € de travaux. En retour, il obtient :

• Loyer annuel : 4 620 € (le bien ne pouvait plus être loué)
• Plus-value latente : 20 000 à 25 000 € (différence entre la valeur rénovée et le prix d'achat + travaux)
• Avantage fiscal : en déficit foncier, les 25 000 € de travaux génèrent environ 10 700 € d'économie d'impôt la première année (pour un TMI à 30 %), le solde étant reportable

Le retour sur investissement des travaux est atteint en 4 à 5 ans grâce au cumul des loyers et de l'avantage fiscal. C'est un cas favorable car la décote (20 000 €) couvre 80 % du coût des travaux.

Les aides financières pour la rénovation énergétique

Plusieurs dispositifs peuvent réduire le coût net des travaux :

MaPrimeRénov'

Depuis 2024, MaPrimeRénov' privilégie les rénovations globales (parcours accompagné). Pour les bailleurs, les montants sont plafonnés et les conditions de revenus du locataire ne s'appliquent pas. Le montant dépend du gain énergétique : comptez 5 000 à 15 000 € pour une rénovation de F/G vers D ou mieux. Attention : les délais de versement sont longs (6 à 12 mois) et les démarches administratives sont complexes.

Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)

Les CEE sont versés par les fournisseurs d'énergie en contrepartie de travaux éligibles (isolation, chauffage, VMC). Le montant dépend de la zone géographique et du type de travaux : 1 000 à 4 000 € pour un appartement. Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov'.

TVA réduite à 5,5 %

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5 % au lieu de 10 % (rénovation classique) ou 20 % (neuf). Sur 25 000 € de travaux HT, l'économie est d'environ 1 125 € par rapport à la TVA à 10 %.

Impact des aides sur la rentabilité

En cumulant MaPrimeRénov' et CEE, un investisseur peut réduire le coût net des travaux de 20 à 35 %. Sur notre exemple à 25 000 €, les aides pourraient représenter 5 000 à 8 000 €, ramenant le coût net à 17 000 - 20 000 €. Le ROI passe alors de 4-5 ans à 3-4 ans.

Les pièges à éviter

• Surestimer le loyer post-travaux : le DPE améliore la conformité et la louabilité, mais le loyer reste déterminé par le marché local et la concurrence. Vérifiez les loyers pratiqués dans le quartier pour des biens D équivalents
• Oublier la vacance pendant les travaux : 2 à 3 mois sans loyer + remise en location = un coût d'opportunité réel. Intégrez cette période dans votre calcul de rendement net
• Sous-estimer les coûts : prévoyez 10 à 20 % de marge sur les devis. Les mauvaises surprises (amiante, plomb, électricité non conforme) sont fréquentes dans les biens anciens mal classés
• Confondre rendement brut et cashflow réel : un bien à 7 % brut peut produire un cashflow négatif après crédit, charges et fiscalité
• Acheter sans visiter la copropriété : des travaux de ravalement ou de mise aux normes votés en AG peuvent absorber votre budget
• Négliger l'audit énergétique : le DPE seul ne suffit pas à chiffrer les travaux. Un audit énergétique détaille les postes prioritaires et le gain attendu par intervention
• Compter sur les aides sans les vérifier : les critères d'éligibilité changent régulièrement. Vérifiez les conditions en vigueur sur le site officiel France Rénov' avant de les intégrer à votre plan de financement

Checklist de décision : faut-il acheter cette passoire ?

Avant de signer, vérifiez ces 8 points :

1. La décote couvre au moins 60 % du coût estimé des travaux
2. Le marché locatif local est tendu (vacance inférieure à 5 %)
3. Un audit énergétique confirme la faisabilité de la transition vers D ou mieux
4. Vous avez au moins 2 devis d'artisans RGE pour les postes principaux
5. En copropriété : pas de travaux lourds votés en AG qui absorberaient votre budget
6. Le taux d'endettement reste sous 35 % après intégration des travaux dans le financement
7. Le régime fiscal choisi (déficit foncier ou amortissement LMNP) optimise l'impact des travaux
8. Le cashflow post-rénovation est au minimum neutre (hors effet fiscal)

Les meilleures villes pour investir dans une passoire thermique

Les villes où la stratégie de rénovation DPE est la plus pertinente cumulent trois caractéristiques : décote importante sur les passoires, marché locatif tendu, et prix au m² accessibles qui limitent le ticket d'entrée.

• Saint-Étienne : prix très bas (800-1 200 €/m²), décotes de 20-30 % sur les F/G, rendements bruts élevés après rénovation
• Mulhouse : marché similaire à Saint-Étienne avec des prix d'entrée très accessibles
• Metz : marché intermédiaire avec une bonne tension locative et des prix raisonnables
• Clermont-Ferrand : ville étudiante avec des prix contenus et une demande locative stable
• Rouen : proximité Paris, stock important de biens anciens à rénover, marché locatif dynamique

Comment évaluer le potentiel d'un bien F ou G

La méthode en 4 étapes :

1. Estimer la décote : comparez le prix au m² avec des biens D dans le même quartier
2. Chiffrer les travaux : obtenez au moins 2 devis d'artisans RGE pour les postes principaux (isolation, chauffage, ventilation)
3. Simuler l'impact : utilisez le simulateur rénovation DPE pour voir le cashflow et le rendement avant/après
4. Vérifier la viabilité complète : créez un projet Immo-check pour intégrer le financement, la fiscalité et le score investisseur

Pour aller plus loin

• Simulateur rénovation DPE : estimez l'impact des travaux sur votre investissement
• Guide complet : rentabiliser la rénovation d'une passoire thermique
• Fiscalité locative : choisir le bon régime pour vos travaux
• Déficit foncier : ce que vous pouvez déduire en 2026
• Comparateur de villes : vérifier le marché local avant d'acheter