DPE et passoires thermiques : faut-il encore investir ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Les passoires thermiques, longtemps considérées comme de bonnes affaires, sont devenues un sujet brûlant pour les investisseurs. Faut-il fuir ces biens ou, au contraire, profiter de la décote pour créer de la valeur ?
En France, environ 5 millions de logements sont classés F ou G. Cette situation représente à la fois un défi pour les propriétaires actuels et une opportunité pour les investisseurs capables de rénover. Mais encore faut-il bien maîtriser les coûts, les délais et la réglementation.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :
| Classe DPE | Date d'interdiction | Nombre de logements concernés |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | ~600 000 logements |
| F | 1er janvier 2028 | ~1,2 million de logements |
| E | 1er janvier 2034 | ~2,6 millions de logements |
Concrètement, un propriétaire ne peut plus signer un nouveau bail ou renouveler un bail existant pour un logement dont le DPE ne respecte pas le seuil en vigueur. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité.
L'échéance de 2028 pour les logements F est celle qui crée le plus de mouvement sur le marché actuellement : les propriétaires qui n'ont pas les moyens de rénover préfèrent vendre, ce qui alimente l'offre de biens à décote.
L'impact sur les prix : une décote de 5 à 20 %
Les passoires thermiques subissent une décote croissante sur le marché de la vente :
- Classe G : décote de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe D
- Classe F : décote de 5 à 15 % (qui va s'accentuer à l'approche de 2028)
- Classe E : décote encore modérée (3 à 8 %), mais qui va s'amplifier
Cette décote crée une opportunité pour les investisseurs capables de rénover. L'idée : acheter bas, rénover pour atteindre la classe D ou C, puis louer (ou revendre) à un prix supérieur. Dans des villes comme Saint-Étienne ou Mulhouse, où les prix sont déjà bas, la décote peut rendre des biens accessibles sous les 50 000 €.
Intégrez le coût des travaux dans votre calcul de rendement et comparez avec un bien déjà rénové.
Lancer une simulationLes coûts de rénovation énergétique par type de bien
Le coût de rénovation pour gagner 2 à 3 classes DPE varie fortement selon le type de bien et les travaux nécessaires :
| Type de bien | Travaux types | Coût estimé | Gain DPE estimé |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² | Isolation murs + fenêtres + VMC | 8 000 - 15 000 € | 2 à 3 classes |
| T2 45 m² | Isolation + fenêtres + chaudière | 15 000 - 25 000 € | 2 à 3 classes |
| T3 70 m² | Isolation complète + système chauffage | 25 000 - 40 000 € | 2 à 3 classes |
| Maison 100 m² | Isolation toiture + murs + PAC | 35 000 - 60 000 € | 2 à 4 classes |
Attention : en copropriété, l'isolation des murs par l'extérieur ou le remplacement du système de chauffage collectif nécessitent un vote en assemblée générale, ce qui peut bloquer ou retarder les travaux.
Coût moyen de rénovation par classe DPE cible
Le budget varie fortement selon le point de départ et l'objectif visé. Voici les ordres de grandeur pour un appartement de 45 m² :
| Transition DPE | Travaux principaux | Budget estimé | Gain sur loyer |
|---|---|---|---|
| G → E | Isolation fenêtres + VMC + radiateurs | 10 000 - 18 000 € | +5 à +10 % |
| G → D | Isolation complète + chauffage + VMC | 18 000 - 28 000 € | +10 à +15 % |
| F → D | Isolation murs + fenêtres + chaudière | 12 000 - 22 000 € | +5 à +12 % |
| F → C | Rénovation globale performante | 22 000 - 35 000 € | +12 à +20 % |
| E → C | Isolation + PAC ou poêle à granulés | 10 000 - 20 000 € | +5 à +10 % |
Plus la transition est ambitieuse (viser C ou B au lieu de D), plus le budget augmente, mais les aides financières sont également plus généreuses pour les rénovations globales.
Les aides financières disponibles en 2026
Plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût des travaux :
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 30 000 € pour une rénovation globale (sous conditions de revenus). En 2026, le dispositif est étendu aux bailleurs qui s'engagent à louer à un loyer raisonnable pendant 6 ans.
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique
- Certificats d'économie d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie (1 000 à 5 000 €)
- TVA réduite à 5,5 % : sur les travaux d'amélioration énergétique
- Déficit foncier : les travaux sont déductibles des revenus fonciers (et jusqu'à 10 700 € des revenus globaux)
En cumulant ces aides, le reste à charge peut être réduit de 30 à 50 %. Pour les investisseurs en régime réel, les travaux de rénovation énergétique sont intégralement déductibles des revenus fonciers, ce qui renforce encore l'intérêt fiscal de la stratégie.
Calcul de rentabilité : avant et après travaux
Prenons l'exemple d'un T2 de 45 m² classé F dans une ville moyenne :
Scénario sans travaux
- Prix d'achat : 70 000 € (décote passoire thermique)
- Interdit à la location à partir de 2028
- Loyer actuel : 450 €/mois (mais plus possible après 2028)
- Rentabilité : 0 % à partir de 2028
Scénario avec rénovation
- Prix d'achat : 70 000 €
- Travaux : 20 000 € (passage en classe D)
- Aides obtenues : 8 000 € (MaPrimeRénov' + CEE)
- Coût total : 82 000 €
- Nouveau loyer (bien rénové, classe D) : 500 €/mois
- Rendement brut : 7,3 %
- Plus-value latente : le bien vaut désormais 90 000 à 95 000 € (classe D)
La stratégie « acheter une passoire + rénover » peut générer à la fois un bon rendement brut et une plus-value immédiate.
Quelles villes privilégier pour cette stratégie ?
La stratégie d'achat-rénovation fonctionne particulièrement bien dans les villes où :
- Le stock de passoires thermiques est important (immeubles anciens)
- La tension locative est suffisante pour relouer rapidement après travaux
- Les prix d'achat restent accessibles, ce qui limite le risque
Des villes comme Metz, Clermont-Ferrand, Rouen ou Reims combinent ces trois critères. Dans ces marchés, un T2 classé F peut s'acheter entre 50 000 et 80 000 €, rénové pour 15 000-25 000 €, et reloué avec un rendement net de 6 à 8 %.
À l'inverse, dans des villes chères comme Paris ou Lyon, la décote en valeur absolue est plus importante, mais le ticket d'entrée reste élevé et le cashflow post-travaux sera rarement positif.
Identifiez les villes où la stratégie achat-rénovation est la plus rentable.
Comparer les villesArbre de décision : investir dans une passoire thermique ?
Avant de vous lancer, posez-vous ces questions dans l'ordre :
- Le bien est-il en monopropriété ou petite copropriété ? Si oui, les travaux dépendent uniquement de vous. Si non, vérifiez la capacité de la copropriété à voter les travaux.
- Un audit énergétique a-t-il été réalisé ? Exigez-le avant de signer le compromis. Le DPE seul ne suffit pas pour chiffrer précisément les travaux nécessaires.
- La décote est-elle suffisante ? Visez au minimum 15 % sous le prix d'un bien équivalent en classe D. Si la décote est inférieure, le jeu n'en vaut pas la chandelle.
- Le budget travaux est-il réaliste ? Faites chiffrer par deux artisans et ajoutez 20 % de marge pour les imprévus.
- Le rendement net-net post-travaux est-il satisfaisant ? Visez au moins 5-6 % après intégration de tous les coûts (achat + frais de notaire + travaux - aides).
Les risques à connaître
Cette stratégie comporte des risques réels qu'il faut anticiper :
- Dépassement du budget travaux : les imprévus sont fréquents en rénovation (humidité, amiante, structure). Prévoyez 20 % de marge.
- DPE post-travaux insuffisant : si les travaux ne permettent pas d'atteindre la classe cible, le bien reste interdit à la location. Faites réaliser un audit énergétique avant d'acheter.
- Copropriété bloquante : en immeuble collectif, certains travaux dépendent du vote des copropriétaires.
- Fiabilité du DPE : le nouveau DPE (depuis 2021) est plus fiable, mais des erreurs de diagnostic existent. Faites réaliser un audit complémentaire pour les investissements importants.
Notre verdict : oui, sous conditions
Investir dans une passoire thermique reste rentable en 2026, à condition de :
- Acheter avec une décote suffisante (au moins 15 % sous le prix d'un bien équivalent rénové)
- Faire chiffrer les travaux avant de signer le compromis
- Viser un gain d'au moins 2 classes DPE pour sécuriser la location
- Intégrer les aides dans le plan de financement
- Privilégier les monopropriétés ou les petites copropriétés (travaux plus faciles à voter)
Intégrez le prix d'achat, les travaux, les aides et la fiscalité pour calculer le vrai rendement.
Lancer une simulationPour simuler la rentabilité de votre projet de rénovation, utilisez le simulateur Immo-check qui intègre le coût des travaux dans le calcul du rendement. Comparez aussi les régimes fiscaux avec notre guide d'optimisation fiscale : le déficit foncier permet de déduire les travaux de vos revenus. Consultez également notre article sur les 10 erreurs à éviter en investissement locatif pour sécuriser votre achat.