DPE et passoires thermiques : faut-il encore investir ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Les passoires thermiques, longtemps considérées comme de bonnes affaires, sont devenues un sujet brûlant pour les investisseurs. Faut-il fuir ces biens ou, au contraire, profiter de la décote pour créer de la valeur ?
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :
| Classe DPE | Date d'interdiction | Nombre de logements concernés |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | ~600 000 logements |
| F | 1er janvier 2028 | ~1,2 million de logements |
| E | 1er janvier 2034 | ~2,6 millions de logements |
Concrètement, un propriétaire ne peut plus signer un nouveau bail ou renouveler un bail existant pour un logement dont le DPE ne respecte pas le seuil en vigueur. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité.
L'impact sur les prix : une décote de 5 à 20 %
Les passoires thermiques subissent une décote croissante sur le marché de la vente :
- Classe G : décote de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe D
- Classe F : décote de 5 à 15 % (qui va s'accentuer à l'approche de 2028)
- Classe E : décote encore modérée (3 à 8 %), mais qui va s'amplifier
Cette décote crée une opportunité pour les investisseurs capables de rénover. L'idée : acheter bas, rénover pour atteindre la classe D ou C, puis louer (ou revendre) à un prix supérieur.
Les coûts de rénovation énergétique par type de bien
Le coût de rénovation pour gagner 2 à 3 classes DPE varie fortement selon le type de bien et les travaux nécessaires :
| Type de bien | Travaux types | Coût estimé | Gain DPE estimé |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² | Isolation murs + fenêtres + VMC | 8 000 - 15 000 € | 2 à 3 classes |
| T2 45 m² | Isolation + fenêtres + chaudière | 15 000 - 25 000 € | 2 à 3 classes |
| T3 70 m² | Isolation complète + système chauffage | 25 000 - 40 000 € | 2 à 3 classes |
| Maison 100 m² | Isolation toiture + murs + PAC | 35 000 - 60 000 € | 2 à 4 classes |
Attention : en copropriété, l'isolation des murs par l'extérieur ou le remplacement du système de chauffage collectif nécessitent un vote en assemblée générale, ce qui peut bloquer ou retarder les travaux.
Les aides financières disponibles en 2026
Plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût des travaux :
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 30 000 € pour une rénovation globale (sous conditions de revenus). En 2026, le dispositif est étendu aux bailleurs qui s'engagent à louer à un loyer raisonnable pendant 6 ans.
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique
- Certificats d'économie d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie (1 000 à 5 000 €)
- TVA réduite à 5,5 % : sur les travaux d'amélioration énergétique
- Déficit foncier : les travaux sont déductibles des revenus fonciers (et jusqu'à 10 700 € des revenus globaux)
En cumulant ces aides, le reste à charge peut être réduit de 30 à 50 %.
Calcul de rentabilité : avant et après travaux
Prenons l'exemple d'un T2 de 45 m² classé F dans une ville moyenne :
Scénario sans travaux
- Prix d'achat : 70 000 € (décote passoire thermique)
- Interdit à la location à partir de 2028
- Loyer actuel : 450 €/mois (mais plus possible après 2028)
- Rentabilité : 0 % à partir de 2028
Scénario avec rénovation
- Prix d'achat : 70 000 €
- Travaux : 20 000 € (passage en classe D)
- Aides obtenues : 8 000 € (MaPrimeRénov' + CEE)
- Coût total : 82 000 €
- Nouveau loyer (bien rénové, classe D) : 500 €/mois
- Rendement brut : 7,3 %
- Plus-value latente : le bien vaut désormais 90 000 à 95 000 € (classe D)
La stratégie « acheter une passoire + rénover » peut générer à la fois un bon rendement locatif et une plus-value immédiate.
Les risques à connaître
Cette stratégie comporte des risques réels qu'il faut anticiper :
- Dépassement du budget travaux : les imprévus sont fréquents en rénovation (humidité, amiante, structure). Prévoyez 20 % de marge.
- DPE post-travaux insuffisant : si les travaux ne permettent pas d'atteindre la classe cible, le bien reste interdit à la location. Faites réaliser un audit énergétique avant d'acheter.
- Copropriété bloquante : en immeuble collectif, certains travaux dépendent du vote des copropriétaires.
- Fiabilité du DPE : le nouveau DPE (depuis 2021) est plus fiable, mais des erreurs de diagnostic existent. Faites réaliser un audit complémentaire pour les investissements importants.
Notre verdict : oui, sous conditions
Investir dans une passoire thermique reste rentable en 2026, à condition de :
- Acheter avec une décote suffisante (au moins 15 % sous le prix d'un bien équivalent rénové)
- Faire chiffrer les travaux avant de signer le compromis
- Viser un gain d'au moins 2 classes DPE pour sécuriser la location
- Intégrer les aides dans le plan de financement
- Privilégier les monopropriétés ou les petites copropriétés (travaux plus faciles à voter)
Pour simuler la rentabilité de votre projet de rénovation, utilisez le simulateur Immo-check qui intègre le coût des travaux dans le calcul du rendement. Comparez aussi les régimes fiscaux avec notre guide d'optimisation fiscale : le déficit foncier permet de déduire les travaux de vos revenus.