Frais de notaire : calcul détaillé ancien vs neuf en 2026

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

L'expression « frais de notaire » est trompeuse : le notaire ne conserve qu'une petite partie de ces sommes. En réalité, il s'agit principalement de taxes reversées à l'État et aux collectivités locales. Comprendre leur composition est essentiel pour estimer précisément le coût total de votre investissement immobilier.

Les frais de notaire se décomposent en quatre postes :

• Droits de mutation (DMTO) : la part la plus importante, ce sont les taxes perçues par le département et la commune
• Émoluments du notaire : la rémunération du notaire, fixée par un barème réglementé
• Débours : les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur (documents d'urbanisme, extrait cadastral, etc.)
• Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix, reversée au service de publicité foncière

Frais de notaire dans l'ancien : 7 à 8 %

Pour un bien immobilier ancien (plus de 5 ans ou déjà vendu au moins une fois), les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d'achat.

Détail des droits de mutation dans l'ancien

• Taxe départementale : 4,50 % dans la quasi-totalité des départements (3,80 % dans quelques rares exceptions comme l'Indre, Mayotte et Morbihan)
• Taxe communale : 1,20 % du prix de vente
• Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale
• Total DMTO : environ 5,80 % du prix dans la majorité des départements

Émoluments du notaire (barème 2026)

Les émoluments sont calculés par tranches sur le prix de vente :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

À cela s'ajoute la TVA à 20 % sur les émoluments.

Frais de notaire dans le neuf : 2 à 3 %

Dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement ou bien de moins de 5 ans vendu pour la première fois), les frais sont considérablement réduits car les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %.

• Taxe de publicité foncière : 0,715 % (au lieu de 5,80 %)
• Émoluments du notaire : identiques à l'ancien (barème réglementé)
• Débours et CSI : identiques
• TVA : déjà incluse dans le prix de vente (20 %)

C'est cette différence massive sur les droits de mutation qui explique l'écart entre 2-3 % dans le neuf et 7-8 % dans l'ancien.

Exemple de calcul pour un bien à 200 000 €

Dans l'ancien

• DMTO (5,80 %) : 11 613 €
• Émoluments notaire : ~1 995 € HT, soit 2 394 € TTC
• Débours : environ 400 €
• CSI (0,10 %) : 200 €
• Total : environ 14 607 €, soit 7,3 % du prix

Dans le neuf

• Taxe de publicité foncière (0,715 %) : 1 430 €
• Émoluments notaire : 2 394 € TTC
• Débours : environ 400 €
• CSI (0,10 %) : 200 €
• Total : environ 4 424 €, soit 2,2 % du prix

L'économie dans le neuf est de plus de 10 000 EUR sur cet exemple, un montant significatif pour le rendement de votre investissement.

Variations selon les départements

La taxe départementale peut varier. Si la majorité des départements appliquent le taux plein de 4,50 %, quelques-uns maintiennent le taux réduit de 3,80 %. En pratique, cette différence représente environ 1 400 € pour un bien à 200 000 €. Renseignez-vous auprès du notaire ou de la chambre départementale pour connaître le taux exact applicable dans votre zone d'investissement.

Comment réduire les frais de notaire ?

Plusieurs leviers permettent d'optimiser ces frais :

• Déduire la valeur du mobilier : si le bien est vendu meublé, le mobilier (cuisine équipée, meubles) n'est pas soumis aux droits de mutation. Déclarez sa valeur séparément dans l'acte (dans la limite du raisonnable : 5 à 10 % du prix)
• Négocier les émoluments : depuis 2021, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la tranche d'émoluments au-delà de 100 000 €
• Acheter dans le neuf : frais réduits à 2-3 %, mais le prix au m² est plus élevé
• Séparer frais d'agence : si l'agence est payée par l'acquéreur (mandat de recherche), les frais d'agence ne font pas partie de l'assiette des droits de mutation

Impact des frais de notaire sur la rentabilité locative

Les frais de notaire augmentent le coût total d'acquisition, et donc réduisent la rentabilité. Voici l'impact pour un bien loué 850 EUR/mois (10 200 EUR/an) :

• Rendement brut sans frais : (10 200 / 200 000) × 100 = 5,10 %
• Rendement brut avec frais ancien : (10 200 / 214 600) × 100 = 4,75 %
• Rendement brut avec frais neuf : (10 200 / 204 400) × 100 = 4,99 %

L'écart paraît faible en pourcentage, mais sur 20 ans de détention, il se traduit par des milliers d'euros de différence. Pour connaître l'impact exact sur votre projet, lancez une analyse complète : les frais de notaire sont automatiquement intégrés dans le calcul du rendement net-net et du cashflow.

Frais de notaire et financement

Les frais de notaire doivent être couverts par votre apport personnel dans la majorité des cas. Les banques considèrent rarement les frais de notaire comme finançables dans le cadre d'un crédit classique. C'est le minimum d'apport attendu pour un dossier d'investissement locatif.

En LMNP au régime réel, les frais de notaire peuvent être soit déduits en charges la première année, soit amortis sur 25-30 ans. La déduction immédiate est généralement plus avantageuse car elle réduit fortement le résultat fiscal la première année.

Conclusion

Les frais de notaire sont un poste incompressible mais prévisible. Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix ; dans le neuf, 2 à 3 %. Intégrez-les systématiquement dans votre plan de financement et dans votre calcul de rentabilité. Pour les villes à fort rendement comme Saint-Étienne ou Mulhouse, les frais de notaire représentent une part plus importante du budget total (bien moins cher), donc leur impact sur le rendement est plus marqué.