Régime réel : definition et explication pour l'investisseur
Régime fiscal qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion). En meublé, il permet aussi l'amortissement du bien. Souvent le plus avantageux mais nécessite une comptabilité plus détaillée.
Le régime réel est le régime fiscal qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à un investissement locatif. Il existe en deux versions : le régime réel foncier (location nue) et le régime réel BIC (location meublée LMNP/LMP).
Charges déductibles au régime réel foncier (location nue) :
- Intérêts d'emprunt et frais d'assurance de prêt
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Charges de copropriété non récupérables
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Assurance PNO
- Frais de gestion locative
- Frais de comptabilité et d'adhésion à un centre de gestion agréé
En meublé (LMNP réel), vous pouvez en plus :
- Amortir le bien : la construction (hors terrain) sur 25 à 40 ans, soit 2 à 3 % par an
- Amortir le mobilier : sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an
- Amortir les travaux : sur 10 à 15 ans selon leur nature
Exemple concret en LMNP réel : loyer annuel 9 600 EUR. Charges déductibles : 3 800 EUR. Amortissement : 5 200 EUR. Résultat fiscal : 9 600 - 3 800 - 5 200 = 600 EUR. Impôt (TMI 30 %) : 283 EUR. En micro-BIC, l'impôt aurait été de 2 266 EUR.
Conseil : le régime réel est quasiment toujours plus avantageux que le régime micro des que vous avez un crédit immobilier. Le coût d'un expert-comptable (300-600 EUR/an, déductible) est très largement compensé par les économies d'impôt.
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Questions frequentes
Le régime réel est-il toujours plus avantageux que le micro ?
Dans la très grande majorité des cas avec un crédit immobilier, oui. Les intérêts d'emprunt + taxe foncière + charges + amortissement (en meublé) dépassent presque toujours l'abattement forfaitaire. L'exception : un bien ancien sans crédit avec très peu de charges.
Combien coûte un expert-comptable pour le régime réel ?
Comptez 300 à 600 EUR/an pour un expert-comptable spécialisé LMNP. Ce coût est intégralement déductible des revenus locatifs. Des plateformes en ligne proposent des tarifs à partir de 300 EUR/an pour les déclarations LMNP standard.
Peut-on revenir au micro après avoir opté pour le réel ?
Oui, mais l'option pour le réel est irrévocable pendant une durée minimale (3 ans en foncier, 2 ans en BIC). Après ce délai, vous pouvez revenir au régime micro si vous remplissez les conditions de plafond de recettes.