Amortissement : definition et explication pour l'investisseur
Déduction comptable de la perte de valeur theorique du bien sur sa durée d'utilisation. En LMNP réel : bâtiment amorti sur 25-40 ans, mobilier sur 5-10 ans, travaux sur 10-15 ans. Réduit le résultat fiscal souvent à zéro.
L'amortissement en immobilier est une ecriture comptable qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, du mobilier et des travaux de votre résultat fiscal. C'est le principal avantage du régime réel en location meublée (LMNP/LMP).
Principe : l'amortissement représente la depreciation theorique du bien avec le temps. Bien que le bien prenne généralement de la valeur en realite, la loi autorise cette déduction comptable, ce qui réduit considérablement l'impôt.
Durées d'amortissement courantes :
- Construction (hors terrain) : 25 à 40 ans, soit 2,5 à 4 % par an
- Mobilier : 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an
- Travaux de rénovation : 10 à 15 ans selon leur nature
- Equipements (cuisine, salle de bain) : 10 à 15 ans
Règle importante : le terrain n'est pas amortissable. Il est généralement estimé entre 10 et 30 % de la valeur totale du bien (20 % en moyenne). L'amortissement ne peut pas creer de déficit en LMNP : s'il excede le revenu, le surplus est reporte sans limite de durée.
Exemple concret : un bien acheté 200 000 EUR (dont 40 000 EUR de terrain). Montant amortissable : 160 000 EUR sur 30 ans = 5 333 EUR/an. Mobilier : 5 000 EUR sur 7 ans = 714 EUR/an. Total amortissement annuel : 6 047 EUR. Si le revenu locatif net de charges est de 6 500 EUR, le résultat fiscal tombe à 453 EUR.
Conseil : l'amortissement est le mécanisme qui rend le LMNP réel si attractif. Un expert-comptable spécialisé saura decomposer correctement le bien en composants pour maximiser les amortissements les premières années.
Questions frequentes
L'amortissement est-il disponible en location nue ?
Non, l'amortissement n'est possible qu'en location meublée (LMNP ou LMP au régime réel) ou en SCI à l'IS. En location nue au régime réel, vous pouvez déduire les charges mais pas amortir le bien.
L'amortissement peut-il creer un déficit en LMNP ?
Non, c'est une règle fondamentale. En LMNP, l'amortissement peut ramener le résultat à zéro mais pas creer de déficit. Si l'amortissement excede le revenu, le surplus est reporte et pourra être utilisé les années suivantes sans limite de temps.
Comment calculer la part du terrain pour l'amortissement ?
Le terrain n'est pas amortissable. Sa valeur est généralement estimée entre 10 et 30 % du prix d'achat. En centre-ville, le terrain représente une part plus importante (25-30 %). En zone rurale ou pour un appartement, 10-15 % est courant. L'expert-comptable peut justifier le pourcentage utilisé.