Micro-foncier : definition et explication pour l'investisseur
Régime fiscal simplifié pour la location nue. Applicable si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 EUR/an. Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Simple à déclarer mais souvent moins avantageux que le régime réel si les charges dépassent 30 %.
Le micro-foncier est le régime fiscal le plus simple pour déclarer des revenus de location nue (non meublée). Il s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 EUR et que le propriétaire ne possede pas de bien bénéficiant d'un dispositif fiscal special (Pinel, Malraux, etc.).
Fonctionnement :
- Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers bruts
- Les 70 % restants sont ajoutes aux revenus imposables et soumis à l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux
- La déclaration est très simple : vous reportez le montant brut des loyers sur la déclaration 2042, case 4BE
Exemple concret : vous percevez 9 600 EUR de loyers annuels. Après abattement de 30 %, votre revenu imposable foncier est de 6 720 EUR. En TMI 30 %, l'impôt sera : 6 720 x (30 % + 17,2 %) = 3 168 EUR.
Quand le micro-foncier est-il avantageux ?
- Quand vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers (peu de travaux, petite taxe foncière, pas de crédit)
- Quand vous souhaitez une déclaration simplifiée sans comptabilité détaillée
Conseil : dans la plupart des cas d'investissement locatif avec crédit, le régime réel est plus avantageux car les intérêts d'emprunt et la taxe foncière dépassent largement 30 % des loyers. Faites toujours une simulation comparative avant de choisir.
Simulateurs associes
Questions frequentes
Peut-on choisir le régime réel quand on est éligible au micro-foncier ?
Oui, vous pouvez opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 EUR. L'option est irrévocable pendant 3 ans. C'est souvent le bon choix quand vos charges dépassent 30 % des loyers.
Le micro-foncier est-il compatible avec un crédit immobilier ?
Oui, mais c'est rarement avantageux. Avec un crédit, les intérêts d'emprunt sont une charge déductible importante au régime réel. En micro-foncier, vous ne pouvez pas les déduire et l'abattement de 30 % est insuffisant pour couvrir intérêts + charges.
Le seuil de 15 000 EUR est-il par bien ou par foyer ?
Le seuil de 15 000 EUR s'applique a l'ensemble des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, tous biens confondus. Si vous possedez plusieurs biens en location nue, les loyers se cumulent.