Encadrement des loyers 2026 : les 22 villes concernées et les plafonds légaux
L'encadrement des loyers est un dispositif légal qui plafonne le loyer des logements situés en zone tendue. En 2026, il s'applique à 22 communes françaises où le préfet fixe chaque année un loyer de référence majoré selon le quartier, le nombre de pièces et la date de construction. Les propriétaires ne peuvent pas dépasser ce plafond, sauf en cas de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est un dispositif réglementaire prévu par la loi ALUR (2014) et renforcé par la loi ELAN (2018). Il permet aux préfets de fixer trois valeurs de loyer de référence par quartier : un loyer médian, un loyer minoré (-30 %) et un loyer majoré (+20 %). Le loyer proposé par le bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer (vue remarquable, terrasse de grande surface, équipements de standing). Les valeurs sont publiées chaque année par arrêté préfectoral et varient selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Ce dispositif s'applique uniquement aux zones tendues listées par décret. En 2026, 22 communes françaises sont concernées, principalement dans les grandes métropoles et la région Île-de-France. Le non-respect expose le bailleur à une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en plus d'une action en diminution de loyer par le locataire.
Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers ?
Les villes suivantes sont soumises à l'encadrement des loyers au 1er janvier 2026. Les valeurs indiquées correspondent au loyer de référence majoré (plafond légal) pour un logement de 50 m² environ, hors charges. Pour une estimation précise selon votre bien, utilisez notre simulateur de rendement locatif.
Source : arrêtés préfectoraux 2025-2026, DRIHL, observatoires locaux des loyers. Valeurs exprimées en euros par mètre carré hors charges, pour le loyer de référence majoré (+20 %).
Comment le loyer de référence est-il calculé ?
Le loyer de référence est déterminé chaque année par l'observatoire local des loyers à partir des loyers pratiqués sur le marché. Il est calculé par catégorie de logement en croisant quatre critères : la zone géographique (les communes sont divisées en plusieurs secteurs homogènes), le nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus), l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le caractère meublé ou non. Pour chaque catégorie, trois valeurs sont publiées : un loyer médian, un loyer minoré (médian -30 %) et un loyer majoré (médian +20 %). Le bailleur ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer majoré, sauf en présence de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer à préciser dans le bail.
Quelles sont les exceptions et cas particuliers ?
L'encadrement des loyers comporte plusieurs exceptions. Il ne s'applique pas aux logements HLM, aux logements conventionnés APL ou ANAH, aux locations saisonnières et touristiques, aux logements-foyers, ni aux résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme). Le complément de loyer est autorisé lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort par rapport aux autres logements de la même catégorie : vue remarquable, terrasse de plus de 9 m², équipements de standing (climatisation, piscine, jardin privatif), dernier étage avec ascenseur et vue dégagée. Le complément doit être explicitement mentionné dans le bail et justifié. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail devant la commission départementale de conciliation.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Le bailleur qui ne respecte pas l'encadrement des loyers s'expose à plusieurs sanctions. Le locataire peut d'abord demander la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu depuis la signature du bail, sans limite dans le temps. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. L'administration peut également prononcer une amende administrative : 5 000 € maximum pour une personne physique et 15 000 € maximum pour une personne morale (SCI, société), après une mise en demeure restée sans effet pendant deux mois. En cas de récidive dans un délai de cinq ans, ces montants sont doublés.
Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers
Comment savoir si ma ville est sous encadrement des loyers ?
Les 22 communes sous encadrement des loyers en 2026 sont listées dans le tableau ci-dessus. Il s'agit principalement de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Marseille, ainsi que plusieurs communes d'Île-de-France (Plaine Commune, Est Ensemble, Boulogne-Billancourt, Versailles). Si votre commune ne figure pas dans cette liste, aucun plafond légal ne s'applique au loyer : vous pouvez fixer librement le loyer initial selon le marché local. Pour vérifier, consultez également le site service-public.fr ou l'arrêté préfectoral de votre département, publié chaque année entre mai et juillet.
Comment calculer le loyer maximum d'un logement sous encadrement ?
Pour calculer le loyer maximum, vous devez identifier le loyer de référence majoré applicable à votre logement. Cette valeur dépend de quatre critères : la zone géographique précise (quartier), le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le loyer maximum en euros se calcule en multipliant le loyer majoré EUR/m² par la surface habitable du logement. Exemple : pour un T2 de 45 m² non meublé à Paris avec un loyer majoré de 32,10 EUR/m², le plafond légal est de 32,10 × 45 = 1 444,50 EUR mensuels hors charges. Notre simulateur intègre automatiquement ces plafonds pour les 22 villes concernées.
Le complément de loyer est-il toujours autorisé ?
Le complément de loyer n'est autorisé que dans des cas très spécifiques : le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux autres logements de la même catégorie dans le même quartier. Les juges reconnaissent notamment : une vue exceptionnelle (Tour Eiffel, monument classé, panorama maritime), une terrasse ou un jardin privatif de plus de 9 m², un dernier étage avec ascenseur et vue dégagée, des prestations haut de gamme (piscine, climatisation réversible, prestations hôtelières). Les équipements standards comme un parquet, un interphone ou un lave-vaisselle ne justifient pas un complément. Le complément doit être explicitement mentionné dans le bail avec ses justifications et peut être contesté dans les trois mois par le locataire.
L'encadrement s'applique-t-il aux baux en cours ou uniquement aux nouveaux baux ?
L'encadrement des loyers s'applique à la mise en location et au renouvellement du bail. Pour les baux en cours signés avant l'entrée en vigueur de l'encadrement dans la commune, le loyer ne peut pas être revalorisé au-delà de l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Lors du renouvellement du bail (tous les 3 ans en location nue, tous les ans en meublée), le bailleur peut proposer un loyer ajusté mais dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur. Pour un nouveau locataire, le loyer doit respecter le plafond dès la signature du bail, sans exception. Les renouvellements tacites maintiennent le loyer précédent, indexé sur l'IRL.
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