Quel est le rendement locatif moyen à Dijon en 2026 ?

Le rendement brut moyen à Dijon se situe entre 5,5 % et 7,5 % en 2026. Les quartiers étudiants (Montmuzard, centre) offrent les meilleurs rendements. Le secteur sauvegardé est plus cher avec des rendements de 5-6 % mais une forte demande patrimoniale.

Dijon est-elle une bonne ville pour investir ?

Oui, Dijon offre un bon équilibre rendement/risque. Les prix sont raisonnables, la demande locative soutenue et le marché stable. La proximité TGV avec Paris, la qualité de vie et la Cité de la Gastronomie renforcent l'attractivité à moyen terme.

Quels quartiers privilégier à Dijon ?

Le centre historique pour la sécurité et le charme. Le quartier Gare pour le potentiel (TGV). Montmuzard pour le marché étudiant. Toison d'Or pour les familles. Évitez les quartiers très excentrés sans desserte tramway (Chenôve, Fontaine d'Ouche sauf connaissance du secteur).

Le TGV influence-t-il le marché dijonnais ?

Oui, modérément. Le TGV (1h30 de Paris) attire des télétravailleurs et des investisseurs franciliens. Les quartiers proches de la gare en bénéficient le plus. L'effet est cependant moins spectaculaire qu'à Reims (45 min) car le trajet reste plus long.

La Cité de la Gastronomie a-t-elle un impact immobilier ?

Oui, un impact positif sur l'image et le tourisme. Le quartier autour de la Cité (ancien hôpital général) s'est valorisé. L'afflux touristique crée aussi des opportunités en location saisonnière dans le centre historique, en complément de la location classique.

Rentabilité locative à Dijon : chiffres clés et données 2026

Prix au m², loyer moyen, rendement brut, données INSEE et mini-simulateur pour Dijon (Bourgogne-Franche-Comté). Sources : DVF, Carte des Loyers, INSEE.

Indicateurs terrain INSEE : Dijon

Indicateurs INSEE (population, vacance, part locataires, revenu médian) affichés automatiquement pour cette commune. Sources : INSEE RP, Filosofi, décret zones tendues.

Quartier et ambiance : Dijon

Dijon est une ville d'art et d'histoire qui marie patrimoine bourguignon et modernité. Le centre historique, l'un des plus vastes secteurs sauvegardés de France, offre des rues piétonnes bordées d'hôtels particuliers, de galeries et de commerces de bouche. Le quartier de la place de la Liberation et du palais des Ducs est le cœur vibrant de la ville. Le secteur Montmuzard-Université, autour du campus, concentre la vie étudiante avec des prix modérés. Le quartier Gare, en pleine densification, attire les navetteurs TGV et les investisseurs. Toison d'Or, au nord, est le pôle commercial et familial. Le quartier des Bourroches offre un habitat collectif à prix accessibles. La Cité de la Gastronomie, inaugurée en 2022 dans l'ancien hôpital général, a donné un nouvel élan au secteur sud du centre-ville. L'atmosphère dijonnaise est celle d'une ville à taille humaine, gourmande (moutarde, pain d'épices, kir, crèmes de cassis) et culturelle, avec un accès direct aux vignobles les plus prestigieux du monde (Côte de Nuits, Côte de Beaune). Les climats de Bourgogne, classés UNESCO, renforcent l'attrait touristique.

Profil locataireLe marché locatif dijonnais repose sur trois segments. Les 35 000 étudiants (université de Bourgogne, BSB - Burgundy School of Business, AgroSup Dijon, Sciences Po Dijon) génèrent une demande constante en studios et colocations, concentrée autour du campus Montmuzard et du centre-ville. Les actifs du secteur pharmaceutique (Urgo, Laboratoires Lyocentre), de l'agroalimentaire (Amora Maille, SEB) et du numérique complètent la demande. Les navetteurs TGV (1h30 de Paris) et les télétravailleurs constituent un segment émergent, recherchant des T2-T3 dans le centre ou près de la gare. Le taux de vacance est faible (3-4 %) dans le centre et le quartier universitaire.

TransportsDijon dispose de 2 lignes de tramway et d'un réseau de bus Divia. La gare Dijon-Ville est connectée à Paris en 1h30 par TGV, à Lyon en 2h par TER et à Strasbourg en 2h30. L'autoroute A31 connecte Dijon à Lyon et Nancy. L'aéroport de Dijon-Bourgogne propose quelques liaisons saisonnières.

Projets urbainsLe quartier de la Cité de la Gastronomie poursuit son aménagement avec des logements et des commerces autour de l'ancien hôpital général. Le projet de 3e ligne de tramway est à l'étude pour desservir le sud-est de l'agglomération. La densification du quartier Gare accompagne la croissance du trafic TGV. Le programme ANRU des quartiers Gresilles et Fontaine d'Ouche vise à réhabiliter ces secteurs.

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Surface (m²)

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Apport (EUR)

Résultats estimés

Rendement brut4,2 %

Mensualité crédit1 160 EUR

Cashflow mensuel simplifié-460 EUR

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Atouts et risques pour l'investisseur

Points forts

Le patrimoine et la qualité de vie dijonnaise attirent une population croissante. La Cité de la Gastronomie UNESCO, les vignobles de Bourgogne et le centre historique sauvegardé confèrent à Dijon une image de prestige qui soutient la demande locative et le tourisme. Cette attractivité génère aussi un potentiel en location saisonnière dans le centre historique.
Les prix immobiliers restent raisonnables (1 800-3 500 EUR/m2), offrant des rendements bruts de 5,5 à 7,5 %. Par rapport à Lyon (à 2h en TER), Dijon est 30 à 40 % moins chère tout en bénéficiant d'un marché locatif équilibré. Le rapport qualité/prix est l'un des meilleurs de l'est de la France.
Le tramway dijonnais (2 lignes) structure le marché et offre une accessibilité qui valorise les quartiers desservis. Les biens à proximité des stations de tramway se louent plus facilement et plus cher. Le projet de 3e ligne renforcerait cette dynamique en ouvrant de nouveaux quartiers à l'investissement.

Points de vigilance

Le bassin de population de Dijon est plus restreint que celui des grandes métropoles, avec environ 260 000 habitants dans l'agglomération. La profondeur du marché locatif est donc limitée : un bien mal positionné ou mal prix peut rester vacant plus longtemps qu'à Lyon ou Paris. La vigilance sur le positionnement du loyer est essentielle.
Les quartiers périphériques (Chenove, Fontaine d'Ouche, Gresilles) présentent des difficultés sociales et des taux de vacance supérieurs à la moyenne. Les prix bas dans ces secteurs ne compensent pas toujours le risque locatif. Il est recommandé de se concentrer sur le centre, le quartier Gare et les abords du campus pour sécuriser l'investissement.

Aller plus loin sur Dijon

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