Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?
La règle d'or : le taux d'endettement à 35 %
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques une limite stricte : le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique aussi bien à la résidence principale qu'à l'investissement locatif. Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production, mais elles la réservent majoritairement aux primo-accédants en résidence principale.
Comment les banques comptent les revenus locatifs
C'est le point clé pour l'investisseur : les loyers futurs ne sont pas comptés à 100 % dans vos revenus. Les banques appliquent une décote pour tenir compte du risque de vacance et d'impayés.
- Méthode classique : les loyers sont retenus à 70 % de leur montant (30 % de décote pour charges et risques)
- Méthode différentielle (plus rare) : la banque calcule le solde entre le loyer et la mensualité du crédit locatif, et l'ajoute ou le retranche de vos revenus
La méthode classique (70 %) est utilisée par la grande majorité des banques en 2026. Certaines appliquent 80 % pour les meilleurs profils.
Exemples concrets par niveau de salaire
Salaire net de 2 500 €/mois (sans autre crédit)
- Capacité d'endettement : 2 500 × 35 % = 875 €/mois de mensualités maximum
- Emprunt possible sur 25 ans (taux 3,3 %) : environ 185 000 €
- Si loyer attendu de 600 € : revenu retenu = 2 500 + (600 × 70 %) = 2 920 €
- Nouvelle capacité : 2 920 × 35 % = 1 022 €/mois → environ 215 000 €
Salaire net de 3 500 €/mois (sans autre crédit)
- Capacité de base : 3 500 × 35 % = 1 225 €/mois
- Emprunt de base sur 25 ans : environ 260 000 €
- Avec loyer de 800 € : revenu = 3 500 + 560 = 4 060 € → 1 421 €/mois → environ 300 000 €
Couple avec 5 000 €/mois nets (crédit RP de 900 €)
- Capacité totale : 5 000 × 35 % = 1 750 €
- Reste disponible : 1 750 − 900 = 850 €/mois
- Emprunt locatif possible sur 25 ans : environ 180 000 €
- Avec loyer de 700 € : revenu = 5 000 + 490 = 5 490 € → 1 921 − 900 = 1 021 €/mois → environ 215 000 €
Comment maximiser sa capacité d'emprunt
Avant le projet
- Soldez vos crédits conso : un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité de 65 000 € sur 25 ans
- Augmentez vos revenus déclarés : primes, variable, revenus complémentaires comptent si réguliers
- Constituez un apport : même 10 % d'apport rassure la banque et améliore le taux
- Assainissez vos comptes : pas de découvert ni de jeux d'argent sur les 3 derniers relevés
Pendant le montage
- Allongez la durée : 25 ans au lieu de 20 ans augmente la capacité de 20 %
- Négociez l'assurance : une délégation d'assurance réduit la mensualité (incluse dans le taux d'endettement)
- Visez un rendement élevé : plus le loyer est élevé par rapport au prix, plus la banque financera facilement
- Présentez un dossier solide : bail signé ou estimation locative crédible, simulation financière complète
Les cas particuliers
- SCI : les banques analysent le bilan de la SCI et la situation personnelle des associés. Le taux d'endettement est recalculé en intégrant la quote-part de l'emprunt SCI
- Déjà propriétaire bailleur : les loyers existants sont intégrés à 70 %, mais les mensualités des crédits locatifs en cours sont comptées à 100 %
- Profession libérale / indépendant : les banques retiennent la moyenne des 3 derniers bilans. Une activité stable depuis 3 ans minimum est souvent exigée
Simulez votre capacité avec Immo-Check
Le simulateur Immo-Check intègre les règles HCSF et les méthodes de calcul bancaire pour vous donner une estimation fiable de votre capacité d'emprunt locatif. Renseignez vos revenus, charges et le projet envisagé : Immo-Check calcule votre taux d'endettement, votre mensualité maximale et l'enveloppe d'emprunt correspondante. calculez votre capacité d'emprunt et vérifiez votre taux d'endettement.