Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Pourquoi calculer la rentabilité locative ?
La rentabilité est le critère n°1 pour évaluer un investissement locatif. Elle permet de comparer des biens entre eux, d'estimer le cashflow futur et de décider si un projet mérite votre argent. Pourtant, beaucoup d'investisseurs débutants se contentent du rendement brut affiché par les annonces, sans aller plus loin. Erreur : la rentabilité réelle peut être deux fois inférieure au rendement brut annoncé.
Les trois niveaux de rentabilité
1. La rentabilité brute
C'est le calcul le plus simple et le plus répandu. Il donne un premier filtre rapide pour éliminer les mauvais projets.
Formule : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100
Le prix d'achat total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien), les frais d'agence et les éventuels travaux. Beaucoup d'investisseurs oublient d'inclure ces frais annexes, ce qui fausse le calcul dès le départ.
2. La rentabilité nette (de charges)
Elle intègre toutes les charges non récupérables que vous devez payer en tant que propriétaire bailleur.
Formule : Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix d'achat total) × 100
Les charges à déduire comprennent :
- Taxe foncière : variable selon la commune (500 à 2 000 € pour un appartement)
- Charges de copropriété non récupérables : environ 20-30 % des charges totales
- Assurance PNO : propriétaire non occupant (80-200 €/an)
- Vacance locative : comptez 1 à 2 mois de vacance par an selon la ville
- Frais de gestion : 6-8 % des loyers si vous passez par une agence
- Entretien et petites réparations : provisionner 3-5 % des loyers
3. La rentabilité nette-nette (après fiscalité)
C'est la rentabilité réelle, celle qui compte vraiment. Elle intègre l'impact fiscal selon votre régime : micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC ou LMNP réel.
Formule : Rentabilité nette-nette = ((Loyer annuel − Charges − Impôts et prélèvements sociaux) / Prix d'achat total) × 100
Le régime fiscal choisi peut faire varier cette rentabilité de manière considérable. En LMNP réel, grâce aux amortissements, la rentabilité nette-nette peut être proche de la rentabilité nette pendant de nombreuses années.
Exemple concret : un T2 à 120 000 €
Prenons un appartement T2 acheté 120 000 € avec un loyer de 600 €/mois :
- Prix total : 120 000 € + 9 600 € (frais de notaire 8 %) = 129 600 €
- Loyer annuel : 600 € × 12 = 7 200 €
- Rentabilité brute : 7 200 / 129 600 × 100 = 5,56 %
Maintenant, déduisons les charges :
- Taxe foncière : 800 €
- Charges non récupérables : 400 €
- Assurance PNO : 120 €
- Vacance (1 mois) : 600 €
- Entretien : 250 €
Rentabilité nette : (7 200 − 2 170) / 129 600 × 100 = 3,88 %
On passe de 5,56 % brut à 3,88 % net, soit une différence de près de 1,7 point. Et il faut encore retrancher l'impôt pour obtenir la rentabilité nette-nette, qui dépendra de votre situation fiscale.
Les erreurs les plus courantes
- Oublier les frais de notaire dans le prix d'achat total
- Ignorer la vacance locative : même dans les villes tendues, prévoyez au moins 1 mois/an
- Sous-estimer les charges : les charges de copropriété et la taxe foncière augmentent régulièrement
- Confondre rendement et cashflow : un rendement de 6 % ne signifie pas un cashflow positif si le crédit est trop élevé
- Ne pas prendre en compte la fiscalité : le choix du régime fiscal change tout
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