Usufruit : definition et explication pour l'investisseur
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. L'usufruitier peut habiter le bien où le louer. L'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier ou à une date convenue. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété.
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien (habiter, louer) et d'en percevoir les fruits (loyers) sans en être le propriétaire. L'usufruitier à un droit réel sur le bien, mais il doit le conserver et le restituer au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Droits et obligations de l'usufruitier :
- Droits : habiter le bien, le louer et percevoir les loyers, en jouir librement
- Obligations : entretenir le bien en bon état, payer les charges courantes et les impôts (taxe foncière, revenus fonciers), ne pas modifier la substance du bien
Fin de l'usufruit :
- Décès de l'usufruitier (usufruit viager)
- Échéance du terme convenu (usufruit temporaire)
- Reunion de l'usufruit et de la nue-propriété sur la même personne
- Non-usage pendant 30 ans
Usufruit et investissement : l'achat d'usufruit temporaire peut être intéressant pour certains profils. Par exemple, une société soumise à l'IS peut acheter un usufruit temporaire de 15 ans et amortir le coût de l'usufruit sur la durée, tout en percevant les loyers. Le rendement est souvent élevé car la décote est importante.
Valorisation de l'usufruit : en usufruit viager, la valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier (bareme fiscal de l'article 669 du CGI). En usufruit temporaire, la valeur est de 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Conseil : le démembrement usufruit/nue-propriété est un outil patrimonial puissant pour optimiser la transmission et la fiscalité. Il est souvent utilisé dans un cadre familial (donation de la nue-propriété aux enfants) ou institutionnel (achat de nue-propriété aupres d'un bailleur social).
Questions frequentes
L'usufruitier doit-il payer la taxe foncière ?
Oui, par convention et selon le Code civil, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière. Il paie également les charges courantes (entretien, copropriété, assurance). Les grosses réparations (toiture, structure) sont normalement à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.
L'usufruitier peut-il vendre le bien ?
L'usufruitier ne peut pas vendre le bien en pleine propriété car il n'en est pas le propriétaire. Il peut en revanche vendre ou ceder son droit d'usufruit à un tiers (avec accord du nu-propriétaire pour un usufruit viager). La vente en pleine propriété nécessite l'accord conjoint du nu-propriétaire et de l'usufruitier.
Comment est imposée la vente d'un usufruit ?
La cession d'un usufruit est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % + 17,2 %). La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'usufruit, avec les abattements pour durée de détention habituels.