Nue-propriété : definition et explication pour l'investisseur
Droit de propriété sans l'usage ni les revenus du bien (qui appartiennent a l'usufruitier). Permet d'acheter un bien avec une décote de 30-50 %. A la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais. Stratégie patrimoniale de long terme.
La nue-propriété est le droit de propriété d'un bien immobilier dont l'usage et les revenus appartiennent à une autre personne (l'usufruitier). C'est le résultat du démembrement de propriété, qui sépare la pleine propriété en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit.
Principe du démembrement :
- Nu-propriétaire : possede les "murs" mais ne peut ni habiter ni louer le bien. Il ne percoit pas de revenus et ne supporte pas les grosses réparations courantes (a la charge de l'usufruitier)
- Usufruitier : peut habiter le bien où le louer et en percevoir les revenus. Il supporte les charges courantes et l'entretien
Intérêt pour l'investisseur :
- Décote d'achat : le nu-propriétaire acheté avec une décote de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété (selon la durée de l'usufruit)
- Pas d'impôt : pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne percoit aucun revenu, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux
- Pas d'IFI : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette IFI (c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété)
- Récupération automatique : à la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni droits supplementaires
Exemple concret : un bien vaut 200 000 EUR en pleine propriété. L'usufruit est cédé à un bailleur social pour 15 ans. Le nu-propriétaire acheté à 60 % soit 120 000 EUR. Pendant 15 ans, il ne percoit aucun revenu mais ne paie aucune charge ni impôt. Au bout de 15 ans, il récupère un bien valant potentiellement 240 000 EUR (avec revalorisation), soit un gain de 120 000 EUR.
Conseil : l'achat en nue-propriété est ideal pour les investisseurs en TMI élevée qui souhaitent constituer un patrimoine sans alourdir leur fiscalité. C'est aussi un excellent outil de transmission : les parents conservent l'usufruit (revenus) et donnent la nue-propriété aux enfants avec une base fiscale réduite.
Questions frequentes
Peut-on emprunter pour acheter en nue-propriété ?
Oui, certaines banques financent l'achat de nue-propriété, mais c'est plus complexe car il n'y a pas de revenus locatifs pour rembourser le crédit. L'emprunteur doit justifier de revenus suffisants par ailleurs. Les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles puisqu'il n'y a pas de revenus fonciers.
Que se passe-t-il si l'usufruitier ne rend pas le bien en bon état ?
Le contrat de démembrement prévoit généralement les obligations d'entretien de l'usufruitier. En cas de dégradation, le nu-propriétaire peut engager la responsabilité de l'usufruitier. C'est pourquoi il est préférable de choisir un usufruitier institutionnel (bailleur social) qui offre de meilleures garanties d'entretien.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?
Non. En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine IFI. Le nu-propriétaire n'a rien a déclarer. C'est un avantage majeur pour les patrimoines proches du seuil IFI.