Rendement net-net : definition et explication pour l'investisseur
Rendement net après impôt sur les revenus locatifs. C'est le seul indicateur qui reflète le gain réel de l'investisseur. Il dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier, micro-BIC, réel, SCI IS).
Le rendement net-net (aussi appele rendement net d'impôt ou rendement net après fiscalité) est l'indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité réelle d'un investissement locatif. Il prend en compte les charges ET la fiscalité applicable aux revenus locatifs.
Formule de calcul :
Rendement net-net = ((loyer annuel - charges annuelles - impôts sur revenus locatifs) / coût total d'acquisition) x 100
L'imposition dépend de plusieurs facteurs : le régime fiscal (micro-foncier, micro-BIC, réel), la tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer, et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Exemple concret : reprenons l'exemple précédent avec un rendement net de 3,1 % et un revenu net foncier de 5 314 EUR. Si l'investisseur est en TMI 30 %, l'impôt sera : 5 314 x (30 % + 17,2 %) = 2 508 EUR. Le revenu après impôt : 5 314 - 2 508 = 2 806 EUR. Rendement net-net = (2 806 / 170 000) x 100 = 1,65 %.
Pourquoi le rendement net-net est essentiel :
- Il permet de comparer objectivement différents régimes fiscaux (LMNP réel vs micro-BIC vs location nue)
- Il révèle l'impact réel de votre TMI sur la rentabilité
- Il montre l'intérêt de l'optimisation fiscale (amortissement LMNP, déficit foncier, SCI IS)
Conseil : un investissement avec un bon rendement brut peut devenir médiocre une fois la fiscalité appliquée, surtout pour les contribuables en TMI 30 % ou plus. Comparez toujours les rendements net-net de différents scenarios fiscaux avant de vous engager.
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Questions frequentes
Comment calculer le rendement net-net ?
Partez du revenu net (loyer - charges), soustrayez l'impôt sur les revenus locatifs (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), puis divisez par le coût total d'acquisition. Le résultat est le rendement net-net.
Le rendement net-net dépend-il du régime fiscal ?
Oui, énormément. En LMNP au réel avec amortissement, le rendement net-net peut être proche du rendement net (quasi pas d'impôt). En location nue au micro-foncier avec TMI 30 %, la fiscalité peut amputer 40 à 50 % du revenu net.
Quel régime fiscal offre le meilleur rendement net-net ?
En général, le LMNP au régime réel offre le meilleur rendement net-net grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, qui réduit le résultat fiscal souvent à zéro les premières années. Cependant, chaque situation est differente selon le montant des charges et la TMI.