TMI (Tranche Marginale d'Imposition) : definition et explication pour l'investisseur
Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de revenus. En 2026 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %. Détermine l'impact fiscal de vos revenus locatifs. Plus votre TMI est élevée, plus l'optimisation fiscale est importante.
La TMI (Tranche Marginale d'Imposition) est le taux d'imposition applicable à la dernière tranche de vos revenus. C'est un élément déterminant pour calculer l'impact fiscal de vos revenus locatifs et choisir le régime fiscal le plus adapté.
Bareme de l'impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025) :
- 0 % : de 0 à 11 294 EUR
- 11 % : de 11 295 à 28 797 EUR
- 30 % : de 28 798 à 82 341 EUR
- 41 % : de 82 342 à 177 106 EUR
- 45 % : au-delà de 177 106 EUR
Impact sur les revenus locatifs : vos revenus fonciers ou BIC s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposes à votre TMI. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le taux réel d'imposition des revenus locatifs est donc : TMI + 17,2 %.
Exemple concret : votre revenu fiscal est de 40 000 EUR (TMI 30 %). Vous percevez 5 000 EUR de revenus fonciers nets. L'impôt supplementaire est : 5 000 x (30 % + 17,2 %) = 2 360 EUR, soit un taux réel de 47,2 %.
Conseil : plus votre TMI est élevée, plus l'optimisation fiscale est importante. En TMI 30 % ou plus, le LMNP au régime réel avec amortissement où le déficit foncier deviennent des outils indispensables. En TMI 11 %, la fiscalité est moins penalisante et le micro-BIC peut suffire.
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Questions frequentes
Comment connaître sa TMI ?
Votre TMI figure sur votre avis d'imposition. Vous pouvez aussi la calculer en divisant votre revenu net imposable par le nombre de parts fiscales, puis en regardant dans quelle tranche du bareme tombe ce quotient familial.
Les revenus locatifs peuvent-ils faire changer de tranche ?
Oui. Si vos revenus locatifs vous font passer dans la tranche supérieure, seule la partie excedant le seuil sera imposée au taux supérieur, pas l'ensemble de vos revenus. C'est le principe de la progressivite de l'impôt.
Quel est le taux réel d'imposition des revenus locatifs ?
Le taux réel est votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit 28,2 % en TMI 11 %, 47,2 % en TMI 30 %, 58,2 % en TMI 41 %, et 62,2 % en TMI 45 %. Ces taux montrent l'importance de l'optimisation fiscale.