Frais de notaire : definition et explication pour l'investisseur
Ensemble des frais liés a l'acte de vente : droits de mutation (DMTO, ~5,8 % dans l'ancien), émoluments du notaire (bareme degressif), contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Total : 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf.
Les frais de notaire (ou frais d'acquisition) designent l'ensemble des sommes versees au notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. Contrairement à l'appellation, la majorité de ces frais ne revient pas au notaire mais à l'État et aux collectivites locales.
Decomposition des frais de notaire dans l'ancien :
- Droits de mutation (DMTO) : environ 5,80 % du prix de vente (part departementale + communale). C'est la composante principale
- Émoluments du notaire : bareme degressif fixe par décret. Environ 1 % du prix pour un bien à 200 000 EUR
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix de vente
- Frais divers : debours, copies, formalites (quelques centaines d'euros)
Comparaison ancien vs neuf :
- Dans l'ancien : 7 à 8 % du prix de vente
- Dans le neuf (VEFA) : 2 à 3 % du prix, car les droits de mutation sont reduits
Exemple concret : un achat à 200 000 EUR dans l'ancien. DMTO : 11 600 EUR. Émoluments : 2 000 EUR. Contribution sécurité : 200 EUR. Frais divers : 400 EUR. Total : environ 14 200 EUR, soit 7,1 % du prix.
Conseil : les frais de notaire doivent impérativement être integres dans le coût total d'acquisition pour calculer le rendement net. Ils représentent un poste significatif, surtout dans l'ancien. Certains departements appliquent un taux de DMTO inférieur à 5,80 % : renseignez-vous avant d'acheter.
Simulateurs associes
Questions frequentes
Les frais de notaire sont-ils negociables ?
Les droits de mutation (80 % des frais) ne sont pas negociables car ils reviennent a l'État. Les émoluments du notaire sont fixes par un bareme légal mais une remise de 20 % est possible au-delà de 100 000 EUR. En pratique, la marge de négociation est limitée.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers au régime réel, mais ils entrent dans le coût total d'acquisition pour le calcul du rendement et dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente (ou forfait de 7,5 %).
Comment réduire les frais de notaire ?
Achetez dans le neuf (2-3 % au lieu de 7-8 %). Deduisez le mobilier du prix dans l'acte (meubles, cuisine equipee). Certains departements ont un taux de DMTO réduit. Enfin, demandez au notaire la remise de 20 % sur ses émoluments pour les biens de plus de 100 000 EUR.