Capacité d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier
Vos paramètres
Empruntable selon la durée
| Durée | Montant empruntable | Budget total |
|---|---|---|
| 10 ans | 98 386 € | 118 386 € |
| 15 ans | 134 819 € | 154 819 € |
| 20 ans | 164 887 € | 184 887 € |
| 25 ans | 189 775 € | 209 775 € |
| 30 ans | 210 423 € | 230 423 € |
Conseils
Votre profil semble équilibré. N'hésitez pas à comparer les offres bancaires pour obtenir le meilleur taux.
Estimation indicative : ce simulateur fournit une estimation basée sur les paramètres saisis. Les conditions réelles de crédit dépendent de votre banque, de votre profil et de votre situation personnelle. Consultez un courtier ou votre banque pour une étude personnalisée.
Comment fonctionne le calcul de la capacité d'emprunt ?
Votre capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter, limité par le taux d'endettement de 35 % imposé par le HCSF.
La règle des 35 % du HCSF
Depuis janvier 2022, la mensualité (assurance incluse) ne peut dépasser 35 % des revenus nets. Cette règle s'applique à tous les crédits. Une marge de 20 % des dossiers est autorisée pour les primo-accédants.
Capacité d'emprunt et investissement locatif
Les banques intègrent les loyers futurs dans le calcul : méthode différentielle (70 % du loyer ajouté aux revenus) ou méthode de compensation (plus favorable). Utilisez notre calculateur de taux d'endettement pour vérifier votre ratio.
Méthode différentielle vs compensation : laquelle choisir ?
La méthode différentielle ajoute 70 % des loyers aux revenus et déduit la mensualité des charges. La méthode de compensation compare directement le loyer à la mensualité : si le solde est positif, il améliore vos revenus. Pour les investisseurs avec plusieurs biens, la compensation est nettement plus favorable et peut débloquer un financement refusé en différentiel.
Combien emprunter selon vos revenus en 2026 ?
Avec un taux moyen de 3,5 % sur 20 ans : un couple gagnant 5 000 EUR nets peut emprunter environ 295 000 EUR. Un célibataire à 3 000 EUR atteint environ 178 000 EUR. Ces montants varient selon vos charges existantes, la durée choisie et le taux obtenu. Allonger la durée à 25 ans augmente la capacité de 15 à 20 %. Avec un apport personnel de 10 %, votre budget total peut atteindre des villes comme Bordeaux, Nantes ou Montpellier.
Augmenter sa capacité : les leviers concrets
Soldez vos crédits consommation (impact immédiat sur le taux d'endettement), négociez une délégation d'assurance (économie de 0,10 à 0,20 point de taux d'endettement), apportez un co-emprunteur, ou ciblez une banque utilisant la méthode de compensation. En investissement locatif, privilégiez des biens avec un fort rendement locatif pour maximiser l'impact des loyers sur votre capacité. Des villes comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Clermont-Ferrand permettent d'acheter avec une capacité d'emprunt plus modeste grâce à des prix au m² contenus.
Pour approfondir, consultez notre guide complet du crédit immobilier pour investissement locatif et notre guide sur le taux d'endettement HCSF.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Capacité d'emprunt = (revenus x 35% - charges existantes) x durée en mois, ajusté du taux d'intérêt. Le HCSF impose un maximum de 35 % d'endettement assurance incluse.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
Le HCSF fixe le taux d'endettement maximum à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers.
Combien emprunter avec 3 000 € de salaire ?
Avec 3 000 € net sans crédits, mensualité maximale de 1 050 € (35 %). Sur 20 ans à 3,5 % : environ 178 000 €. Sur 25 ans : environ 202 000 €. Simulez votre mensualité.
Les revenus locatifs comptent-ils ?
Oui, les banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs (méthode différentielle). Certaines utilisent la méthode de compensation, plus favorable aux investisseurs multi-biens.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Remboursez vos crédits en cours, augmentez la durée du prêt, apportez un co-emprunteur, négociez l'assurance emprunteur, ou choisissez une banque utilisant la méthode de compensation.
Quelle durée de prêt maximise la capacité d'emprunt ?
Le HCSF limite la durée à 25 ans (27 ans en VEFA avec différé). Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 18 %. Au-delà, le surcoût d'intérêts devient significatif mais peut se justifier en investissement locatif où les intérêts sont déductibles.
Comment fonctionne la méthode de compensation ?
La banque soustrait la mensualité du crédit locatif du loyer perçu (pondéré à 70 %). Si le solde est positif, il est ajouté aux revenus. Si négatif, il est ajouté aux charges. Cette méthode est plus favorable que la différentielle pour les investisseurs déjà propriétaires.
Peut-on emprunter à deux pour un investissement locatif ?
Oui, le co-emprunt cumule les revenus des deux emprunteurs, augmentant mécaniquement la capacité. Attention : les deux sont solidairement responsables du remboursement et le crédit impacte le taux d'endettement de chacun pour leurs emprunts futurs.
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Définitions : HCSF · Taux d'endettement · Effet de levier · Apport personnel