Vacance locative : definition et explication pour l'investisseur
Période pendant laquelle le bien est inoccupé entre deux locataires. S'exprime en taux (ex: 5 % = ~18 jours/an). Dépend de la tension locative de la ville, du type de bien et de la saison. À intégrer impérativement dans les calculs de rentabilité.
La vacance locative désigne la période pendant laquelle un bien locatif est inoccupé entre deux locataires. C'est un risque inhérent a tout investissement immobilier et il doit impérativement être provisionné dans les calculs de rentabilité.
Expression de la vacance :
- En taux : pourcentage du loyer annuel perdu. 5 % = environ 18 jours/an, 8 % = environ 1 mois/an
- En durée : nombre de jours ou de mois sans locataire par an
Facteurs influençant la vacance :
- Tension locative : plus la demande est forte, plus la vacance est faible. Paris intra-muros : quasi nulle. Ville en déclin démographique : potentiellement élevée
- Type de bien : les studios et T2 se louent plus vite que les grands appartements. Les biens meubles ont généralement plus de turnover
- Saisonnalité : les relocations sont plus faciles en été (étudiants, mutations) qu'en hiver
- État du bien : un bien en bon état, bien situé et au prix du marché se loue plus rapidement
Taux de vacance a retenir dans vos calculs :
- Zone très tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) : 3 à 5 %
- Zone tendue (grandes agglomérations) : 5 à 8 %
- Zone detendue (villes moyennes) : 8 à 15 %
- Zone rurale ou marché fragile : 15 % ou plus
Conseil : ne sous-estimez jamais la vacance locative dans vos calculs. Un bien avec 10 % de rendement brut mais 2 mois de vacance par an tombe à 8,3 %. Vérifiez le taux de vacance INSEE de la commune avant d'investir, et privilégiez les zones tendues pour securiser vos revenus locatifs.
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Questions frequentes
Comment provisionner la vacance locative dans un calcul de rendement ?
Appliquez un pourcentage de réduction sur le loyer annuel : loyer annuel provisionné = loyer mensuel x 12 x (1 - taux de vacance). Par exemple, pour un loyer de 600 EUR/mois avec 5 % de vacance : 600 x 12 x 0,95 = 6 840 EUR au lieu de 7 200 EUR.
La vacance locative est-elle couverte par une assurance ?
Oui, l'assurance loyers impayés (GLI) peut inclure une garantie vacance locative. Cependant, elle ne couvre généralement que les périodes de carence entre deux locataires, avec un délai de franchise et un plafond. Comptez 2,5 à 4 % du loyer annuel pour une GLI avec garantie vacance.
Comment réduire la vacance locative ?
Investissez dans des zones tendues, entretenez bien votre logement, fixez un loyer au prix du marché (ni trop cher ni trop bas), publiez votre annonce avant le départ du locataire actuel (préavis), et reagissez vite aux candidatures. Un bien meublé bien equipe se loue aussi plus rapidement.