Taux d'usure : definition et explication pour l'investisseur
Taux maximum légal (TAEG) au-delà duquel les banques ne peuvent prêter. Publie chaque trimestre par la Banque de France. Inclut le taux nominal, l'assurance et les frais de dossier/garantie. Protège les emprunteurs contre les taux abusifs.
Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum au-delà duquel un établissement de crédit ne peut pas prêter. Il est calculé et publié chaque trimestre par la Banque de France, par categorie de prêt et par durée.
Composition du TAEG (qui est compare au taux d'usure) :
- Taux nominal du crédit
- Assurance emprunteur
- Frais de dossier
- Frais de garantie (hypothèque ou caution)
- Frais d'intermédiation (courtier)
Méthode de calcul : le taux d'usure est calculé comme la moyenne des TAEG constatés le trimestre précédent, majorée d'un tiers. Il s'ajuste donc à l'évolution des taux de marché, mais avec un decalage.
Impact sur l'investissement locatif : en période de hausse rapide des taux, le taux d'usure peut bloquer des dossiers. Le TAEG dépasse le seuil même si le dossier est solvable, notamment pour les emprunteurs âgés (assurance plus chere) où les profils non standard.
Exemple concret : un emprunteur obtient un taux nominal de 3,5 %, une assurance de 0,35 %, des frais de dossier et garantie équivalant à 0,2 %. TAEG : 4,05 %. Si le taux d'usure est à 4,50 %, le crédit est légal. S'il est à 3,90 %, le crédit est refuse même si l'emprunteur est solvable.
Conseil : si votre dossier est bloque par le taux d'usure, vous pouvez : déléguer l'assurance emprunteur (souvent 2 à 3 fois moins chere), négocier les frais de dossier, utiliser une caution plutôt qu'une hypothèque, ou attendre le trimestre suivant (revalorisation du taux d'usure).
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Questions frequentes
Où trouver le taux d'usure actuel ?
Le taux d'usure est publié chaque trimestre sur le site de la Banque de France. Il est détaillé par categorie de prêt (immobilier à taux fixe, à taux variable) et par durée (moins de 10 ans, 10 à 20 ans, plus de 20 ans). Consultez la publication la plus récente.
Le taux d'usure est-il le même pour tous les crédits ?
Non, il existe différents taux d'usure selon la nature du prêt (immobilier, consommation, professionnel) et la durée. Pour les crédits immobiliers à taux fixe de plus de 20 ans (la durée la plus courante pour l'investissement), un taux d'usure spécifique s'applique.
Que faire si mon dossier est refuse a cause du taux d'usure ?
Première solution : déléguer l'assurance emprunteur aupres d'un assureur externe, souvent 2 à 3 fois moins chere que l'assurance groupe de la banque. Cela réduit le TAEG et peut faire passer votre dossier sous le seuil. Autres pistes : réduire la durée du prêt, négocier les frais, ou attendre le trimestre suivant.