Taux d'endettement : definition et explication pour l'investisseur
Ratio entre les charges de crédit mensuelles et les revenus nets mensuels, exprimé en pourcentage. Le HCSF fixe la limite à 35 %. Pour l'investissement locatif, les banques integrent généralement 70 % des loyers futurs dans les revenus.
Le taux d'endettement est le ratio entre l'ensemble de vos charges de crédit mensuelles et vos revenus nets mensuels. C'est le critère numéro un examine par les banques pour accorder un prêt immobilier.
Formule de calcul :
Taux d'endettement = (total mensualites de crédit / revenus nets mensuels) x 100
La limite HCSF de 35 % : depuis 2022, le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35 % (assurance de prêt incluse), sauf dans le cadre de la flexibilite de 20 % accordée aux banques.
Pour l'investissement locatif, deux méthodes de calcul existent :
- Méthode différentielle (la plus courante) : on ajoute 70 % des loyers aux revenus et la nouvelle mensualite aux charges. Exemple : revenus 4 000 EUR, mensualite RP 800 EUR, loyer futur 600 EUR (70 % = 420 EUR), nouvelle mensualite 500 EUR. Taux = (800 + 500) / (4 000 + 420) x 100 = 29,4 %
- Méthode compensatoire (plus favorable) : on déduit 70 % du loyer de la nouvelle mensualite avant de calculer le taux. Moins de banques l'utilisent
Conseil : avant tout projet d'investissement, calculez votre taux d'endettement actuel et projetez-le avec le nouveau crédit. Si vous dépassez 33-34 %, anticipez : augmentez l'apport, allongez la durée, ou consultez un courtier qui connait les banques les plus souples pour l'investissement locatif.
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Questions frequentes
Le taux d'endettement inclut-il l'assurance de prêt ?
Oui, depuis les normes HCSF 2022, le taux d'endettement est calculé sur le TAEG, qui inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est le taux d'endettement "assurance incluse" qui doit rester sous 35 %.
Les loyers percus comptent-ils dans les revenus ?
Oui, mais pas à 100 %. Les banques appliquent généralement une décote de 30 % sur les loyers (elles retiennent 70 %) pour tenir compte du risque de vacance et des charges. Certaines banques sont plus conservatrices et ne retiennent que 60 %.
Peut-on réduire son taux d'endettement ?
Oui, plusieurs solutions : rembourser un crédit existant (crédit conso, crédit auto), augmenter ses revenus déclarés, allonger la durée du nouveau crédit (ce qui réduit la mensualite), augmenter l'apport, ou faire racheter ses crédits à un taux plus bas.