SCI à l'IS : definition et explication pour l'investisseur
SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. Taux : 15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice, puis 25 %. Permet l'amortissement du bien. Avantage : faible imposition tant que les bénéfices restent dans la société. Inconvénient : double imposition à la sortie (IS + flat tax sur dividendes).
La SCI à l'IS (SCI à l'impôt sur les sociétés) est une SCI qui a opté pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés plutôt qu'à l'impôt sur le revenu. Cette option est irrévocable et entraîne des conséquences fiscales significatives.
Avantages de la SCI à l'IS :
- Taux d'imposition réduit : 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 %. Nettement inférieur à la TMI + 17,2 % pour les foyers en tranche 30 % ou plus
- Amortissement du bien : comme en LMNP réel, le bien est amortissable, ce qui réduit le résultat imposable
- Capitalisation : tant que les bénéfices restent dans la société, seul l'IS est du. Pas de flat tax tant qu'il n'y a pas de distribution de dividendes
- Déduction de la rémunération du gérant
Inconvénients majeurs :
- Double imposition à la sortie : IS sur les bénéfices + flat tax de 30 % sur les dividendes distribues. Le taux combine peut atteindre 40 à 45 %
- Plus-value professionnelle : calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), donc potentiellement très élevée à la revente
- Option irrévocable : impossible de revenir à l'IR une fois l'option exercée
- Comptabilité obligatoire : bilan, compte de résultat, liasse fiscale
Exemple concret : une SCI IS acheté un bien 200 000 EUR, loué 12 000 EUR/an. Après charges (4 000 EUR) et amortissement (5 000 EUR), bénéfice imposable : 3 000 EUR. IS : 3 000 x 15 % = 450 EUR. En SCI IR avec TMI 30 %, l'impôt aurait été de 3 776 EUR (8 000 x 47,2 %).
Conseil : la SCI IS est adaptée pour constituer un patrimoine a long terme sans avoir besoin de récupérer les revenus. Elle est déconseillée si vous prévoyez de revendre le bien ou de distribuer les bénéfices a court terme.
Questions frequentes
La SCI à l'IS est-elle adaptée pour un premier investissement ?
Rarement. La complexite comptable, les coûts de gestion et l'option irrévocable rendent la SCI IS plus adaptée aux investisseurs experimentes avec un patrimoine significatif. Pour un premier investissement, le LMNP en nom propre est généralement préférable.
Comment est calculée la plus-value en SCI IS ?
La plus-value en SCI IS est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement, la VNC peut être très faible, ce qui génère une plus-value imposable très élevée, même sans réel gain économique.
Peut-on combiner SCI IS et LMNP ?
Pas dans la même structure. La SCI IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. Le LMNP est un régime d'imposition en nom propre. Cependant, un investisseur peut avoir des biens en LMNP en nom propre et d'autres biens dans une SCI IS, pour diversifier ses stratégies fiscales.