Revenu médian : definition et explication pour l'investisseur
Revenu annuel qui partage la population en deux parts égales : 50 % gagnent moins, 50 % gagnent plus. Mesure par l'INSEE (Filosofi). En France, le revenu médian est d'environ 23 000 EUR par an.
Le revenu médian est le niveau de revenu qui partage la population d'une commune en deux parts égales : 50 % des habitants gagnent moins, 50 % gagnent plus. C'est un indicateur statistique plus représentatif que le revenu moyen car il n'est pas déformé par les valeurs extrêmes.
Source et méthodologie : le revenu médian est calculé par l'INSEE à partir du dispositif Filosofi (Fichier Localisé Social et Fiscal), qui exploite les déclarations de revenus et les données sociales. Il est disponible au niveau communal et infra-communal (IRIS, quartiers).
En France en 2024 : le revenu médian disponible par unité de consommation est d'environ 23 000 EUR/an, soit environ 1 900 EUR/mois. Les écarts sont importants : de moins de 15 000 EUR dans certaines communes rurales a plus de 40 000 EUR dans les communes les plus aisées.
Utilité pour l'investisseur locatif :
- Solvabilité des locataires : un revenu médian élevé signifie que les locataires potentiels ont une meilleure capacité à payer leur loyer, réduisant le risque d'impayé
- Liquidité du marché : des revenus élevés augmentent le nombre d'acheteurs potentiels, rendant le marché plus liquide
- Niveau de loyer acceptable : le loyer ne doit pas dépasser environ 30 % du revenu médian du quartier pour trouver facilement des locataires solvables
Exemple concret : dans une commune où le revenu médian est de 20 000 EUR/an (1 667 EUR/mois), un loyer charges comprises de 500 EUR (30 % du revenu) sera facilement accessible. Au-delà de 600 EUR, le pool de locataires solvables diminue significativement.
Conseil : vérifiez que le loyer que vous visez est cohérent avec le revenu médian de la commune. Un loyer représentant plus de 35 % du revenu médian local sera difficile à maintenir durablement, car les locataires solvables seront rares.
Questions frequentes
Où trouver le revenu médian d'une commune ?
Le revenu médian par commune est disponible sur le site de l'INSEE (insee.fr), dans les données Filosofi. Immo-check intègre ces données dans les fiches marché de chaque commune et dans le calcul du score de liquidité.
Le revenu médian est-il plus fiable que le revenu moyen ?
Oui, pour évaluer la solvabilité des locataires. Le revenu moyen est tiré vers le haut par les très hauts revenus et ne reflète pas la situation de la majorité de la population. Le revenu médian est plus représentatif du pouvoir d'achat typique des habitants.
Un revenu médian bas rend-il l'investissement impossible ?
Non, mais il impose d'adapter le loyer en conséquence. Dans une commune a revenu médian bas, ciblez des loyers modérés (studios, petites surfaces) qui restent accessibles. Les rendements bruts sont souvent élevés dans ces zones (prix d'achat bas), mais la sécurité locative dépend de la tension du marché.