LMP (Loueur Meublé Professionnel) : definition et explication pour l'investisseur
Statut fiscal pour les loueurs meublés dont les revenus dépassent 23 000 EUR/an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Soumis aux cotisations sociales (~35-40 %) mais bénéficie d'exonérations de plus-value après 5 ans sous conditions.
Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) est un statut fiscal qui s'applique automatiquement lorsque deux conditions cumulatives sont remplies : les recettes locatives meublées dépassent 23 000 EUR par an, et ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Consequences fiscales du passage en LMP :
- Cotisations sociales : les revenus sont soumis aux cotisations sociales (environ 35 à 40 % du bénéfice) via le SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux
- Imputation des déficits : les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation (contre 10 700 EUR en foncier)
- Plus-value professionnelle : exonération totale après 5 ans d'activité si les recettes sont inférieures à 90 000 EUR sur les 2 derniers exercices
- IFI : les biens exploités en LMP peuvent être exonérés d'IFI sous certaines conditions
Exemple concret : un investisseur percoit 30 000 EUR de revenus meublés et 25 000 EUR de salaire. Les deux conditions sont remplies (>23 000 EUR et >50 %). Il est automatiquement LMP. Son bénéfice de 15 000 EUR sera soumis à environ 5 500 EUR de cotisations sociales, mais il acquiert des droits à la retraite.
Conseil : le LMP est souvent subi plutôt que choisi. Si vous approchez des seuils, envisagez de rester en dessous (par exemple via une SCI IS pour une partie du parc) ou acceptez le statut en tirant parti de ses avantages (exonération de plus-value, imputation des déficits).
Questions frequentes
Peut-on éviter de passer LMP ?
Pour éviter le passage en LMP, vous pouvez maintenir vos recettes meublées en dessous de 23 000 EUR/an, ou augmenter vos autres revenus professionnels pour que les recettes meublées restent sous 50 %. Certains investisseurs transfèrent des biens en SCI IS pour réduire les recettes meublées personnelles.
Les cotisations sociales LMP sont-elles un inconvénient ?
Les cotisations sociales (35-40 %) sont plus élevées que les prélèvements sociaux (17,2 %), mais elles ouvrent des droits à la retraite et à la protection sociale. De plus, les cotisations sont déductibles du résultat fiscal, ce qui réduit partiellement leur impact réel.
Quand le LMP devient-il avantageux ?
Le LMP devient avantageux après 5 ans d'activité grâce à l'exonération de plus-value, et lorsque l'investisseur à des déficits importants a imputer sur son revenu global. Il est aussi intéressant pour les investisseurs proches de la retraite qui souhaitent valider des trimestres.