IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : definition et explication pour l'investisseur
Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 EUR. Remplace l'ISF depuis 2018. Taux progressif de 0,5 % à 1,5 %. Les biens locatifs sont inclus dans l'assiette. L'endettement (crédit restant dû) est déductible.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel qui s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 EUR. Il a remplacé l'ISF (Impôt de Solidarite sur la Fortune) en 2018 et ne concerne que les actifs immobiliers (les placements financiers sont exclus).
Bareme de l'IFI :
- 0 % : jusqu'à 800 000 EUR
- 0,50 % : de 800 001 à 1 300 000 EUR
- 0,70 % : de 1 300 001 à 2 570 000 EUR
- 1,00 % : de 2 570 001 à 5 000 000 EUR
- 1,25 % : de 5 000 001 à 10 000 000 EUR
- 1,50 % : au-delà de 10 000 000 EUR
Assiette : tous les biens immobiliers détenus au 1er janvier (résidence principale avec abattement de 30 %, biens locatifs, parts de SCI, SCPI, OPCI). L'endettement affecte à l'acquisition ou aux travaux est déductible (capital restant dû des crédits immobiliers).
Exemple concret : patrimoine immobilier brut de 2 000 000 EUR, crédits en cours de 500 000 EUR, résidence principale 800 000 EUR (abattement 30 % = 560 000 EUR). Assiette IFI : 560 000 + 1 200 000 - 500 000 = 1 260 000 EUR. Pas d'IFI car en dessous de 1 300 000 EUR.
Conseil : le crédit immobilier est votre meilleur allie contre l'IFI. Tant que le capital restant dû est élevé, il réduit votre assiette. Les investisseurs proches du seuil peuvent aussi privilégier les SCPI en assurance-vie (exclues de l'assiette IFI) où le démembrement de propriété.
Questions frequentes
Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI détenues en direct ou via un compte-titres sont incluses dans l'assiette IFI, à hauteur de la fraction immobilière (généralement publiée par la société de gestion). En revanche, les SCPI logees dans un contrat d'assurance-vie en unités de compte ne sont pas soumises à l'IFI.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale est-il automatique ?
Oui, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l'IFI. Cet abattement n'est pas applicable si la résidence principale est détenue via une SCI.
Comment réduire son IFI ?
Plusieurs stratégies : conserver des crédits immobiliers (le capital restant dû est déductible), investir via le démembrement de propriété (seul l'usufruitier déclare la valeur), investir en SCPI via assurance-vie, ou faire des dons à des organismes éligibles (réduction de 75 % dans la limite de 50 000 EUR).