Différé d'amortissement : definition et explication pour l'investisseur
Période en debut de prêt pendant laquelle l'emprunteur ne remboursé que les intérêts (différé partiel) ou rien (différé total). Utile pour les projets avec travaux : pas de mensualite pleine pendant les travaux. La durée totale du prêt peut atteindre 27 ans avec différé.
Le différé d'amortissement est une période en debut de prêt pendant laquelle l'emprunteur ne commence pas encore à rembourser le capital. C'est un outil particulièrement utile pour les investissements locatifs avec travaux, car il evite de cumuler mensualites de crédit et coûts de travaux pendant la phase de rénovation.
Deux types de différé :
- Différé partiel : vous payez uniquement les intérêts pendant la période de différé. Le capital est remboursé après. C'est la formule la plus courante
- Différé total : vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la période. Les intérêts sont capitalises (ajoutes au capital). Plus coûteux mais utile en cas de trésorerie très tendue
Durée du différé : généralement 12 à 24 mois. Le HCSF autorise une durée totale de 27 ans (25 ans + 2 ans de différé) pour les projets dans le neuf ou avec travaux importants.
Exemple concret : vous empruntez 180 000 EUR à 3,5 % sur 25 ans avec 18 mois de différé partiel. Pendant le différé, vous payez : 180 000 x 3,5 % / 12 = 525 EUR/mois (intérêts seuls). Après le différé, la mensualite passe à environ 900 EUR (capital + intérêts sur les 23,5 ans restants).
Coût du différé : un différé partiel de 18 mois sur 180 000 EUR à 3,5 % coûte 9 450 EUR d'intérêts supplementaires. Ce coût est a mettre en regard de l'avantage de ne pas payer de mensualite pleine pendant les travaux.
Conseil : négociez un différé partiel si votre projet comporte des travaux de plus de 6 mois. Cela preservera votre trésorerie et vous evitera de payer un crédit sans percevoir de loyer. Le coût supplementaire est généralement compensé par le confort de gestion.
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Questions frequentes
Toutes les banques proposent-elles un différé ?
La plupart des banques proposent un différé pour les projets avec travaux, mais les conditions varient. Certaines l'accordent facilement sur 12 mois, d'autres exigent des devis détaillés de travaux. Le différé total est plus rare et souvent reserve aux montages professionnels.
Le différé est-il compris dans la durée du prêt ?
Oui, en principe. Un prêt de 25 ans avec 2 ans de différé signifie 2 ans de différé puis 23 ans de remboursement. Cependant, le HCSF autorise une durée totale de 27 ans pour les projets avec travaux, ce qui permet un vrai 25 ans de remboursement après le différé.
Quel est l'impact du différé sur le coût total du crédit ?
Le différé augmente le coût total du crédit car vous payez des intérêts sans rembourser le capital (différé partiel) où les intérêts se capitalisent (différé total). Sur un prêt de 200 000 EUR à 3,5 %, un différé partiel de 18 mois représente environ 10 500 EUR d'intérêts supplementaires.