Charges de copropriété : definition et explication pour l'investisseur
Dépenses liées a l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble (parties communes, ascenseur, gardien, chauffage collectif). Divisees en charges récupérables (refacturables au locataire) et non récupérables (a la charge du propriétaire).
Les charges de copropriété sont les dépenses collectives nécessaires à l'entretien, au fonctionnement et à la conservation de l'immeuble. Elles sont réparties entre les coproprietaires selon les tantiemes definis dans le règlement de copropriété.
Types de charges :
- Charges generales : entretien des parties communes, nettoyage, eclairage, assurance immeuble, honoraires du syndic, frais de gestion
- Charges speciales : ascenseur (réparties selon l'etage), chauffage collectif (réparties selon la surface), gardiennage
- Travaux exceptionnels : ravalement, toiture, mise aux normes (votes en assemblée générale, souvent appeles par le fonds travaux)
Charges récupérables vs non récupérables :
- Récupérables : eau froide, ascenseur (entretien courant), nettoyage, eclairage parties communes, entretien espaces verts, TEOM. Refacturables au locataire
- Non récupérables : ravalement, toiture, syndic, assurance immeuble, gros entretien. A la charge du propriétaire
Ordres de grandeur : pour un appartement standard, les charges totales varient de 15 à 50 EUR/m2/an. Un appartement de 40 m2 dans un immeuble récent sans ascenseur : 600 à 1 200 EUR/an. Un grand appartement dans un immeuble ancien avec gardien et ascenseur : 3 000 à 5 000 EUR/an.
Conseil : demandez les 3 derniers proces-verbaux d'assemblée générale et le budget prévisionnel avant d'acheter. Vérifiez si des travaux importants sont prévus (ravalement, toiture, ascenseur) car ils peuvent representer des milliers d'euros non anticipes. Les charges non récupérables impactent directement votre rendement net.
Questions frequentes
Comment savoir si les charges sont élevées pour un bien ?
Comparez les charges au m2/an avec les moyennes : 15-25 EUR/m2 pour un immeuble récent sans service, 25-40 EUR/m2 pour un immeuble avec ascenseur et gardien, 40-60 EUR/m2 pour un immeuble avec services premium. Au-delà, les charges sont élevées et impactent le rendement.
Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?
Oui, les charges non récupérables (part propriétaire) sont déductibles des revenus locatifs au régime réel. Les charges récupérables ne le sont pas car elles sont refacturees au locataire. En micro-foncier/BIC, elles sont couvertes par l'abattement forfaitaire.
Que comprend la provision pour travaux (fonds Alur) ?
Depuis la loi Alur, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds sert à financer les travaux de conservation et d'amélioration de l'immeuble sans appel de fonds exceptionnel.