Caution bancaire : definition et explication pour l'investisseur
Alternative a l'hypothèque : un organisme (Crédit Logement, SACCEF) se porte garant du prêt. Coût inférieur à l'hypothèque et partiellement restituable en fin de prêt. Solution privilégiée par la plupart des banques.
La caution bancaire est une garantie de prêt immobilier où un organisme tiers se porte garant aupres de la banque. C'est l'alternative la plus courante et souvent la moins coûteuse à l'hypothèque.
Principaux organismes de caution :
- Crédit Logement : le plus repandu, partenaire de la majorité des banques. Garantit les prêts des particuliers
- SACCEF : organisme de caution des Caisses d'Épargne
- CAMCA : caution du Crédit Agricole
- SOCAMI : organisme des Banques Populaires
Coût de la caution :
- Commission de caution : environ 150 à 600 EUR (non restituable)
- Contribution au fonds mutuel de garantie (FMG) : environ 0,8 à 1 % du montant emprunte. Chez Crédit Logement, une partie (environ 70-75 %) est restituable en fin de prêt
Exemple concret : pour un prêt de 200 000 EUR avec Crédit Logement. Commission : 460 EUR. FMG : 1 530 EUR (dont environ 1 147 EUR restituables). Coût net : environ 843 EUR. Avec une hypothèque, le coût aurait été de 3 500 EUR, non restituable.
Conseil : demandez systématiquement la caution bancaire en priorite. Si l'organisme refuse votre dossier (profil risque, SCI, achat aux encheres), la banque proposera l'hypothèque comme alternative. La caution est particulièrement avantageuse si vous prévoyez de revendre avant la fin du crédit (pas de frais de mainlevée).
Questions frequentes
La caution bancaire est-elle disponible pour l'investissement locatif ?
Oui, Crédit Logement et les autres organismes de caution acceptent les crédits pour investissement locatif. Cependant, les critères d'acceptation peuvent être plus stricts que pour une résidence principale. Les SCI sont souvent exclues et doivent passer par l'hypothèque.
Comment récupérer la part restituable de la caution ?
La restitution est automatique en fin de prêt (dernier remboursement). Chez Crédit Logement, environ 70-75 % de la contribution au FMG est restituée par virement. En cas de remboursement anticipé, la restitution intervient dans les semaines suivant le solde complet du prêt.
La caution est-elle incluse dans le TAEG ?
Oui, le coût de la caution (commission + contribution non restituable) est intègre dans le calcul du TAEG. Cela impacte le respect du taux d'usure. C'est l'une des raisons pour lesquelles la caution (moins chere) est préférable a l'hypothèque pour rester sous le seuil d'usure.