Cap rate (taux de capitalisation) : definition et explication pour l'investisseur
Indicateur anglo-saxon équivalent au rendement net. Ratio entre le revenu net d'exploitation (NOI) et la valeur du bien. Utilise pour comparer des biens entre eux independamment du financement.
Le cap rate (capitalization rate ou taux de capitalisation) est un indicateur de rentabilité très utilisé dans le monde anglo-saxon et par les investisseurs professionnels. Il mesure le rapport entre le revenu net d'exploitation (Net Operating Income, NOI) et la valeur du bien.
Formule de calcul :
Cap rate = (revenu net d'exploitation / valeur du bien) x 100
Le revenu net d'exploitation (NOI) correspond au loyer annuel moins les charges d'exploitation (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, gestion), mais hors financement (pas de prise en compte des mensualites de crédit) et hors fiscalité.
Exemple concret : un immeuble vaut 500 000 EUR. Loyers annuels : 36 000 EUR. Charges d'exploitation : 8 000 EUR. NOI = 28 000 EUR. Cap rate = (28 000 / 500 000) x 100 = 5,6 %.
Intérêt du cap rate :
- Il permet de comparer des biens independamment du mode de financement (cash, crédit, mix)
- Il est utilisé pour estimer la valeur d'un bien à partir de ses revenus : Valeur = NOI / cap rate
- Il facilité la comparaison entre marchés et types de biens
Conseil : le cap rate est très proche du rendement net utilisé en France. La principale différence est que le cap rate se calcule sur la valeur de marché actuelle du bien (et non le coût d'acquisition). C'est un bon outil pour comparer des biens entre eux dans un même marché.
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Questions frequentes
Quelle différence entre cap rate et rendement net ?
Le cap rate se calcule sur la valeur de marché actuelle du bien, tandis que le rendement net se calcule sur le coût total d'acquisition. De plus, le cap rate exclut le financement et la fiscalité, ce qui le rend utile pour comparer des biens independamment de la situation de l'investisseur.
A quoi sert le cap rate en pratique ?
Le cap rate sert principalement à comparer la rentabilité de différents biens entre eux et a estimer la valeur d'un bien à partir de ses revenus locatifs. Par exemple, si un marché à un cap rate moyen de 6 % et qu'un bien génère 18 000 EUR de NOI, sa valeur estimée est 300 000 EUR.
Qu'est-ce qu'un bon cap rate ?
Cela dépend du marché et du niveau de risque. Dans les grandes villes françaises, les cap rates sont généralement entre 3 et 5 %. Dans les villes moyennes où les biens plus risques, on peut atteindre 7 à 10 %. Un cap rate plus élevé signifie généralement un risque plus important.