Abattement : definition et explication pour l'investisseur
Réduction forfaitaire appliquée à la base imposable. En immobilier : 30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC, abattements progressifs sur les plus-values selon la durée de détention. Réduit mecaniquement le montant de l'impôt.
Un abattement est une réduction forfaitaire appliquée à la base imposable avant le calcul de l'impôt. En immobilier, les abattements interviennent a plusieurs niveaux et constituent un élément cle de l'optimisation fiscale.
Principaux abattements en immobilier :
- Micro-foncier : abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts (location nue, revenus inférieurs à 15 000 EUR/an)
- Micro-BIC : abattement de 50 % sur les recettes meublées (LMNP, recettes inférieures à 77 700 EUR/an)
- Plus-value immobilière (IR) : abattement progressif de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans
- Plus-value immobilière (PS) : abattement progressif plus lent, exonération totale après 30 ans
- IFI résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale
- Donation : abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans
Exemple concret : vous percevez 10 000 EUR de loyers meubles en micro-BIC. Après abattement de 50 %, seuls 5 000 EUR sont imposables. En TMI 30 %, l'impôt est : 5 000 x (30 % + 17,2 %) = 2 360 EUR au lieu de 4 720 EUR sans abattement. L'abattement vous fait economiser 2 360 EUR.
Conseil : comparez toujours l'abattement forfaitaire (micro) avec la déduction des charges réelles (régime réel). L'abattement est avantageux si vos charges réelles sont inférieures au pourcentage de l'abattement. Dans le cas contraire, le régime réel est plus intéressant.
Questions frequentes
L'abattement micro est-il plus avantageux que le régime réel ?
Cela dépend de vos charges réelles. Si vos charges (intérêts, taxe foncière, travaux, copropriété, amortissement en meublé) dépassent l'abattement forfaitaire (30 % en foncier, 50 % en BIC), le régime réel est plus avantageux. C'est le cas dans la grande majorité des investissements avec crédit.
Les abattements sont-ils cumulables ?
Les abattements s'appliquent chacun dans leur domaine et ne sont pas cumulables entre eux. Par exemple, vous ne pouvez pas cumuler l'abattement micro-foncier et la déduction des charges réelles. En revanche, l'abattement sur la plus-value s'applique independamment du régime fiscal choisi pour les revenus locatifs.
L'abattement pour durée de détention s'applique-t-il aux SCI IS ?
Non, les abattements pour durée de détention sur la plus-value ne s'appliquent qu'aux personnes physiques et aux SCI à l'IR. Les SCI à l'IS relevent du régime des plus-values professionnelles, calculé sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.