Simulateur de crédit immobilier

Comment calculer sa mensualité de crédit immobilier ?

La mensualité d'un prêt immobilier se calcule avec la formule d'annuité constante : M = C x t / (1 - (1 + t)^-n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Notre simulateur applique cette formule en temps réel et y ajoute l'assurance emprunteur pour vous donner le coût total réel de votre crédit.

Les 3 facteurs qui influencent votre mensualité

Le montant emprunté impacte directement la mensualité. Pour un investissement locatif, pensez à intégrer les frais de notaire et les éventuels travaux dans le montant total à financer.

La durée du prêt est le levier principal : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 %, mais augmente le coût total des intérêts de 30 à 40 %. Pour un investissement locatif, privilégiez une durée longue pour maximiser le cashflow.

Le taux d'intérêt dépend de votre profil emprunteur, de la durée choisie et des conditions de marché. En 2026, les taux se situent entre 3 % et 3,8 % sur 20 ans. Le taux d'usure fixe le plafond légal au-delà duquel la banque ne peut pas prêter.

Crédit immobilier et investissement locatif

Pour un investissement locatif, le crédit immobilier est un levier puissant grâce à l'effet de levier : vous investissez avec l'argent de la banque, et le locataire rembourse une partie (voire la totalité) de la mensualité. Le point clé est d'obtenir un cashflow positif, c'est-à-dire que le loyer perçu dépasse la mensualité + les charges.

Les villes à fort rendement comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Metz permettent d'obtenir un cashflow positif avec un financement sur 25 ans. Les villes patrimoniales (Paris, Lyon) nécessitent souvent un apport conséquent.

Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour vérifier la rentabilité de votre projet, ou notre calculateur de capacité d'emprunt pour connaître le montant maximum que vous pouvez emprunter.

Taux d'intérêt 2026 : comment obtenir le meilleur taux ?

Les taux de crédit immobilier dépendent de votre profil emprunteur et de la durée choisie. Un apport supérieur à 20 %, un CDI stable et un taux d'endettement inférieur à 30 % vous placent dans la catégorie des meilleurs dossiers. Faites jouer la concurrence entre banques et courtiers : l'écart entre le taux moyen et le meilleur taux peut atteindre 0,3 à 0,5 point, soit plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt. Consultez notre guide pour obtenir le meilleur taux en 2026.

Assurance emprunteur : le levier souvent négligé

L'assurance représente 20 à 40 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais ni pénalité. Une délégation d'assurance est souvent 2 à 3 fois moins chère que l'assurance groupe de la banque. Sur un prêt de 200 000 EUR sur 20 ans, l'économie peut dépasser 10 000 EUR.

Durée du prêt : quel impact sur votre investissement ?

Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible mais plus le coût total augmente. Pour un investissement locatif, une durée longue (20-25 ans) est souvent préférable : elle maximise le cashflow mensuel et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Consultez notre tableau comparatif ci-dessus pour visualiser l'impact de la durée sur votre mensualité et le coût total.

Pour approfondir le sujet, consultez notre guide complet du crédit immobilier pour investissement locatif et notre guide sur le taux d'endettement HCSF.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier