Simulateur de rendement locatif
Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement locatif en quelques secondes.
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Échelle de rendement brut
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Le rendement locatif est l'indicateur clé pour évaluer un investissement immobilier. Il existe trois niveaux : brut (loyer/prix), net (après charges) et net-net (après fiscalité).
Les formules de calcul
Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Rendement net = ((loyer - charges) / coût total) x 100. Le net-net intègre la fiscalité selon votre tranche et régime.
Rendement et cashflow
Le rendement mesure la performance du capital, le cashflow ce qu'il reste chaque mois. Un bien peut avoir un bon rendement mais un cashflow négatif si le crédit est court. Simulez les deux avec notre outil complet.
Rendement locatif par ville : où investir en 2026 ?
Les écarts de rendement entre villes sont considérables. Saint-Étienne, Mulhouse ou Metz affichent des rendements bruts supérieurs à 8 %, tandis que Paris, Lyon et Nice peinent à dépasser 3-4 %. Des villes comme Lille, Bordeaux, Toulouse ou Rennes offrent un bon compromis rendement/sécurité.
Rendement et fiscalité : l'impact du régime fiscal
Le passage du rendement net au net-net dépend entièrement de votre régime fiscal. En micro-foncier, l'abattement de 30 % est simple mais souvent défavorable. Le LMNP au réel permet de déduire charges et amortissements, réduisant parfois l'impôt à zéro pendant plusieurs années.
Au-delà du rendement : le TRI immobilier
Le rendement locatif ne capture qu'une partie de la performance. Le TRI (taux de rendement interne) intègre la valorisation du bien, l'effet de levier du crédit et les flux de trésorerie sur toute la durée de détention.
Pour approfondir, consultez notre guide pour optimiser votre rendement locatif.
Questions fréquentes sur le rendement locatif
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Exemple : bien à 200 000 € loué 800 €/mois = 4,8 % brut.
Différence entre rendement brut et net ?
Le brut ne considère que loyer et prix. Le net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance). Écart typique : 2 à 3 points.
Quel rendement locatif viser ?
Un rendement brut de 5-7 % est bon. Au-dessus de 8 % : excellent mais risque de vacance. En dessous de 4 % : rentabilité via plus-value. Visez au moins 3-4 % net.
Faut-il inclure les frais de notaire ?
Oui pour un calcul réaliste. Le rendement "all-in" inclut les frais de notaire dans le coût total. Cela réduit le rendement de 0,3 à 0,5 point.
Comment améliorer le rendement ?
Négociez le prix, optimisez le loyer (meublé, colocation), réduisez les charges, et choisissez le meilleur régime fiscal (LMNP réel vs micro-BIC).
Quel est le rendement locatif moyen en France ?
Le rendement net moyen se situe entre 3 et 4 % au niveau national. Il varie fortement selon les villes : autour de 2 % à Paris, 4-5 % à Lyon ou Bordeaux, et jusqu'à 7-8 % dans les villes moyennes comme Saint-Étienne ou Mulhouse. Voir le classement par ville.
Rendement brut 10 % : est-ce réaliste ?
C'est possible dans certaines villes avec des stratégies comme la colocation ou le meublé. Mais vérifiez le risque de vacance, les charges réelles et le rendement net, qui peut redescendre à 5-6 %.
Comment calculer le rendement net-net ?
Le rendement net-net = rendement net moins l'impôt sur les revenus locatifs. Il dépend de votre tranche marginale et du régime fiscal choisi. Le LMNP au réel est souvent le plus favorable grâce aux amortissements.
Outils pour analyser votre investissement
Définitions : Rendement brut · Rendement net · Rendement net-net · Cashflow · Vacance locative